РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВА И ПРАВА

И   :

Н

Герасин Сергей Иванович

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ

ПРОИЗВОДСТВЕ

Специальность: 12.00.06. - «Природоресурсное право; аграрное право;

экологическое право».

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный       руководитель       —

доктор      юридических      наук,

профессор,

Заслуженный деятель науки РФ

И.А. Иконицкая

МОСКВА -2000

                                     2

Введение    3

I.       Общая характеристика оборота сельскохозяйственных

земель      12

1. Понятие оборота земель, используемых в

сельскохозяйственном производстве  12

2. Оборот земель сельскохозяйственного назначения в

дореволюционной и Советской России 29

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения в

зарубежных странах      40

П.      Нормативные правовые акты, регулирующие оборот земель

сельскохозяйственного назначения   55

1.    Федеральные нормативные правовые акты    55

1)      Конституция Российской Федерации 55

      2)      Законы Российской Федерации 60

      3)      Подзаконные правовые акты  70

2.    Нормативные правовые акты субъектов Российской

Федерации      85

              III.    Специфика оборота земель, используемых в   сельскохозяйственном производстве      99

                    1.       Способы ограничения оборота земель  сельскохозяйственного назначения  99

      2.       Особенности оборота земель, находящихся в общей

собственности членов сельскохозяйственных организаций

и иных лиц  113

3. Особенности оборота земель крестьянских (фермерских)

хозяйств    120

4. О совершенствовании правового регулирования оборота

земель, используемых сельскохозяйственными

коммерческими организациями  126

Заключение  135

Библиография      139

Введение

     Актуальность темы. Одной из целей приватизации сельскохозяйственных земель в России явилась потребность включить их в частноправовой оборот, то есть создать экономические механизмы перераспределения земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов. В развитых государствах рынки земли являются мощным средством стимулирования инвестиций землепользователя и роста производительности. Право собственности на землю, возможность ее продажи являются основой ипотечного кредитования. Наличие нормально функционирующих рынков земли важно даже собственникам, не пользующимся этими рынками в течение своей жизни. Как отмечает Тим Хэнстед, рынки земли определяют и подтверждают стоимость активов, которые могут быть переданы следующему поколению и использованы как основа для планирования направлений человеческой деятельности1.

     Рынок земель сельскохозяйственного назначения играет важную роль  в трансформации аграрной экономики в промышленную экономику. По мере развития экономики происходит перераспределение рабочей силы в иные отрасли народного хозяйства. Лица, покидающие сельское хозяйство, должны иметь возможность продать принадлежащие им земельные участки и получить компенсацию за земельный участок, включая стоимость осуществленных ими вложений (как материальных, так и труда). Несовершенное законодательство России о земельном обороте тормозит эти естественные процессы. Об этом свидетельствует наличие огромного

          Тим Хэнстед. Введение в реформу сельского земельного права / Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии. Сравнительный анализ. Технический доклад Всемирного Банка № 436. Отв. редакторы Рой Простерман и Тим Хэнстед. М.:  Издательство «Весь мир», 2000. С. 13.

]

4

количества «невостребованных земельных долей» в сельскохозяйственных коммерческих организациях.

      В советский дореформенный период существования нашего государства (1917 - 1990 гг.) перераспределение земельных ресурсов осуществлялось преимущественно в публично-правовом порядке. Земля не рассматривалась как недвижимое имущество и как имущество вообще. Перераспределение земли в административном порядке позволяло осуществлять контроль за надлежащим использованием земли.

     Включение земли в число объектов права частной собственности и  возможность ее перераспределения в частноправовом порядке стали вызывать опасения, что земля может быть перераспределена способом, не соответствующим общественным интересам: возможность утраты доступа к земле широких слоев крестьянства, возникновение монополизма на земельном рынке и возникновение класса рантье и т. п. Способы ограничения земельного рынка в общественных интересах не всегда очевидны, и это существенно тормозит развитие земельного законодательства. Например, чтобы избежать предполагаемых вредных  последствий земельного рынка, предлагается вообще запретить куплю-продажу сельскохозяйственных земель; при этом на другую чашу весов не ставятся вредные последствия запрета купли-продажи.

     Эффективное правовое регулирование земельного оборота требует предварительного всестороннего исследования как положительных, так и возможных отрицательных его последствий. Такое исследование позволит выработать эффективные ограничители оборота.

     Разрабатываемые в последнее время проекты нормативных актов, регулирующих земельный оборот, показывают, насколько законодатель не готов к разрешению проблемы земельного оборота. В последнем президентском проекте Земельного кодекса замалчивается вопрос о возможности    купли-продажи    сельскохозяйственных    земель,    что    в

5

совокупности с ныне действующей статьей 129 ГК РФ, в которой говорится, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, может быть истолковано как запрет купли-продажи.

     Законодатель предпринимает попытку ввести некие "земельные паи", которые якобы могут иметь члены сельскохозяйственных организаций. При этом совершенно игнорируются нормы гражданского законодательства о юридических лицах (например, неясно соотношение прав владельцев акций и владельцев земельных паев в акционерных обществах; неясно соотношение прав полных товарищей, коммандитистов и владельцев земельных паев в товариществах на вере и т. д.).

     Действующим законодательством совершенно не разрешен вопрос о судьбе так называемых "невостребованных земельных долей".

      Процедура распоряжения общей собственностью, установленная ГК РФ, не может быть практически реализована при распоряжении земельными участками, находящимися в общей собственности членов крупных сельскохозяйственных организаций.

      Цель, задачи и предмет исследования. Целью нашего

исследования является получение научных выводов об оптимальном

соотношении публично-правового и частноправового регулирования

земельного оборота, о пределах государственного вмешательства в

земельный оборот, о способах ограничения земельного оборота в целях

достижения компромисса частных и общественных интересов. Полученные

выводы могут послужить основой для выработки рекомендаций по

формированию и совершенствованию нормативных правовых актов,

регулирующих оборот земель, используемых в сельскохозяйственном

|     производстве. Мы имеем в виду земли сельскохозяйственного назначения,

6

используемые    для     производства    сельскохозяйственной     продукции юридическими лицами и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.

      Для получения указанных научных выводов и выработки на их основе практических рекомендаций мы поставили своей задачей изучить опыт регулирования земельного оборота в дореволюционной России с целью перенять то лучшее, что соответствует Российским условиям и традициям, а также избежать ранее допущенных ошибок. Изучение дореволюционного Российского опыта правового регулирования оборота земли позволит также глубже понять современные процессы.

      Мы также сочли необходимым изучить и описать опыт правового регулирования земельного рынка нескольких развитых зарубежных государств с континентальной системой права, в которых земельный рынок сложился и успешно функционирует. С целью дать более глубокий и подробный анализ, мы были вынуждены были ограничиться описанием опыта лишь двух государств. В настоящей работе нами исследовано законодательство Французской Республики, которое нам особенно интересно в плане регулирования сельскохозяйственной аренды. Описание и анализ законодательства ФРГ о разрешительном порядке совершения сделок с земельными участками, также изложенные в настоящей работе, являются результатом исследования, осуществленного автором в период научных стажировок в мае - июне 1999 года и июле - августе 2000 года в Институте аграрного развития стран Центральной и Восточной Европы (г. Галле, ФРГ).

      Выработка рекомендаций должна осуществляться с учетом состояния действующего законодательства. Во второй главе настоящей работы рассмотрены конституционные основы земельного оборота, проанализировано федеральное законодательство, подзаконные нормативные правовые акты. Большое внимание в настоящей работе уделено  анализу законодательства  субъектов  Российской  Федерации  о

7

земельном обороте, прослеживаются тенденции его развития. Автором исследовано более сорока законов и иных правовых актов различных субъектов РФ, в большей или меньшей степени регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения.

      В период с 1994 по 1999 год автором в процессе работы по проекту "Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий в России" в Орловской, Вологодской, Ивановской, Воронежской областях были изучены типичные ошибки в применении законодательства о земельном обороте и выявлены проблемы, требующие урегулирования федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

      Наряду дореволюционным законодательством России о земельном обороте, законодательством отдельных зарубежных государств, современным Российским законодательством, практикой применения законодательства в отдельных субъектах РФ, предметом нашего исследования являются труды российских и зарубежных ученых, посвященные данной проблематике, либо имеющие непосредственное  отношение к ней. В частности, автором были изучены труды таких ученых-юристов, как И.А. Иконицкой, С.С. Алексеева, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Х.-А. Вайриха, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, Ю.Г. Жарикова, Б.Д. Клюкина, М.И. Козыря, О.М. Козырь, СВ. Коростелева, Н.И. Краснова, М.Г. Масевич, Э.И. Павловой, И.А. Покровского, Р. Простермана, В.В. Устюковой, Г.А. Суханова, Н.А. Сыродоева, Л.П. Фоминой, О.А. Хауке, Т. Хэнстеда, Г.В. Чубукова, и других.

      Автор в процессе работы ознакомился с позицией руководителей различных субъектов Российской Федерации по поводу допустимости и пределов земельного оборота. Достаточно большой материал был получен автором из бюллетеня Пресс-службы Совета Федерации РФ (в частности, о

8

позиции по отношению к купле-продаже сельскохозяйственных земель Д. Аяцкова, Н. Кондратенко, Е. Михайлова, А. Руцкого, В. Стародубцева и др.)- Особо изучен ряд выступлений и научных работ председателя Совета Федерации ФС РФ Е.С. Строева.

      Методы исследования. В качестве методов научного исследования при написании настоящей работы использовались общенаучные методы познания, такие как исторический, диалектический методы, методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение), анализа и синтеза. Выводы и предложения, сформулированные в настоящей работе, основываются на философской концепции социальной функции собственности.

      Научная новизна работы. Несмотря на то, что проблема регулирования земельного оборота в течение вот уже около десяти лет является актуальной проблемой и ей уделено достаточно большое внимание в научной литературе, до сих пор не выработано теоретическое понятие земельного оборота. В настоящей работе впервые сформулировано и выносится на защиту это понятие.

       Автор в процессе практической работы по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий отметил пробелы в правовом регулировании земельного оборота гражданским и земельным законодательством, и сформулировал предложения по совершенствованию соответствующего законодательства.

      В научной литературе высказываются предложения о введении дополнительного налога на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, как средства для предотвращения возможной спекуляции сельскохозяйственными угодьями. Эти предложения, однако, не сопровождаются анализом действующего законодательства РФ о налогах и сборах. Автор анализирует законодательство о налоге на прибыль с предприятий и организаций, о

9

налоге на добавленную стоимость и др. и делает вывод о том, что действующее налоговое законодательство уже сейчас создает серьезные препятствия для спекуляцией землей, а введение дополнительного налога на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения будет тормозить перераспределение земель между хозяйствующими субъектами и ляжет бременем на плечи сельских товаропроизводителей.

      Автор выдвинул гипотезу, что в крупных сельскохозяйственных коммерческих организациях, в которых земля находится в общей долевой собственности членов этих организаций, практически невозможно распоряжение земельным массивом, поскольку невыполнимо требование пункта 1 ст. 246 ГК РФ, в соответствии с которым распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Проведенный диссертантом анализ отчетностей районных комитетов по земельным ресурсам и о реализации Указа Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 подтвердил, что собственники земельных массивов ни в одной из сельскохозяйственных коммерческих организаций (указанных в отчетностях) не имеют возможности распорядиться земельным массивом, так как единогласное решение о распоряжении общей собственностью невозможно из-за отсутствия ряда сособственников, настоящее место жительства которых неизвестно, наличия не закрытых наследственных дел и т. п. Эта же гипотеза была подтверждена результатами обследования двух сельскохозяйственных коммерческих организаций, проведенного автором в Усть-Кубинском районе Вологодской области в 1999 году. Не считая правильным вводить правила, упрощающие процедуру распоряжения находящимся в общей собственности земельным участком, автор предлагает существенно упростить процедуру выделения земельного участка  из   общего   земельного   массива  в   счет   земельной   доли   (без

10

обязательного единогласного решения сособственников) с тем, чтобы в

последующем выделивший земельный участок собственник (или группа

*     собственников) мог распорядиться этим земельным участком.

      Автор  выносит  на  защиту  следующие  основные  положения диссертации:

-     вывод о необходимости ограничения государством земельного оборота

(в пределах,  обусловленных необходимостью обеспечить рациональное

t     использование сельскохозяйственных земель и необходимостью исключить

чрезмерную    концентрацию    сельскохозяйственных    земель    в    руках относительно узкого круга лиц);

- определение понятия "земельный оборот", которое сформулировано как

осуществляемый  в   соответствии  с   гражданским  законодательством   и

особенностями,     установленными     земельным     законодательством     и

регистрируемый   компетентными   государственными   органами   переход

права собственности, иных прав на земельные участки и доли в праве

общей   собственности  на  земельные  участки   посредством   совершения

 гражданско-правовых сделок а также посредством иных, допускаемых

земельным законодательством, гражданско-правовых способов;

- вывод    о    целесообразности    введения    разрешительного    порядка

совершения   сделок   с   земельными   участками   сельскохозяйственного

назначения;

- вывод  о   нецелесообразности   предлагаемого   в   научной  литературе

введения    прогрессивного    налогообложения    сделок    с    земельными

участками;

- вывод о необходимости дополнительной регламентации и упрощения

процедуры выделения земельного участка в счет земельной доли для

совершения в последующем сделок с выделенным земельным участком;

-

11

- вывод о необходимости урегулировать особо порядок распоряжения земельным участком, находящимся в общей совместной собственности членов крестьянского хозяйства, установив правило о распоряжении находящимся в общей совместной собственности земельным участком не любым из сособственников, а исключительно главой крестьянского  хозяйства либо уполномоченным им лицом по согласию всех сособственников.

     Научно-теоретическое    и    прикладное    значение    диссертации.

Изложенные  в  настоящей  работе  выводы  и  предложения  могут быть

|     использованы при разработке нормативных правовых актов, регулирующих

оборот сельскохозяйственных земель.

j     Материалы диссертации могут быть использованы в научных целях а

также в учебном процессе при преподавании земельного, гражданского и аграрного права.

.

     Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена на заседании сектора аграрного и земельного права Института государства и права Российской Академии наук. Ее основные выводы и предложения были изложены автором на международных научно-практических конференциях, а также в ряде публикаций.

     Структура работы обусловлена целями, задачами и предметом исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, и списка литературы.

12

Глава I.     Общая      характеристика    оборота

сельскохозяйственных земель

§ 1.   Понятие оборота земель

      Особое правовое регулирование земельных отношений вообще, и оборота земли в частности, обусловливается спецификой земли, как особого объекта общественных отношений.

      Земля является особым природным ресурсом. Особенность земли заключается в том, что она, в отличие от других природных ресурсов, является территориальным базисом деятельности человека. В этом смысле земля является основой, предпосылкой любого производства.

      Земля является ограниченным ресурсом. Земельные площади имеют фиксированные размеры, и люди практически не в состоянии их изменять. Ограниченность земли особенно остро чувствуется в странах и регионах с большой плотностью населения. Невосполнимость земельных ресурсов, их ограниченность является причиной, побуждающей законодателя рассматривать землю как основу жизни народов, населяющих соответствующую территорию. Законодательством должен быть обеспечен доступ граждан и юридических лиц к земле. Для этого государство может быть вынуждено вводить определенные ограничения, направленные на предотвращение необоснованной концентрации земельных ресурсов в руках ограниченного круга лиц. Обеспечивая доступ к дефицитному природному ресурсу, государство должно найти компромисс между социальными интересами населения, нуждающегося в земле, и экономическими интересами общества, заключающимися в возможности перехода земли к эффективному собственнику что, в конечном итоге, способствует техническому прогрессу.

      Земля является территориальной основой для производства. Спецификой сельскохозяйственных земель является то, что помимо функции территориального базиса земля является основным средством

13

производства. В сельскохозяйственном производстве используется уникальное свойство земли - естественное плодородие. В силу этого своего качества земля способна воспроизводить животный и растительный мир. Плодородие - естественное явление, но оно может увеличиваться при правильном ведении сельского хозяйства и, наоборот, уменьшаться при неправильном его ведении.

      Земля является одним из важнейших элементов экосистемы. По словам великого русского почвоведа В.В. Докучаева, почвенный слой является отражением природы. При ненадлежащем уходе за землей может быть нарушен естественный баланс в экосистеме.

      Особые свойства земли, как уникального природного объекта и всеобщей территориальной базы должны учитываться при осуществлении правового регулирования прав на землю и перехода этих прав. Важно обеспечить механизм рационального и эффективного использования земли и одновременно обеспечить интересы населения. Известный дореволюционный цивилист И.А. Покровский отмечал, что распределение земельного капитала в руках частных лиц диктовалось всем ходом экономической истории, всем ходом экономического прогресса. Он писал, что "что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из вида другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций. С одной стороны, если желательно воспользоваться благами личной предприимчивости, изобретательности и энергии, если это личная энергия, развиваемая каждым в своих собственных эгоистических интересах, в то же время идет на пользу всего

14

народа, то необходимо сохранить принцип частной собственности и избегать всего того, что способно подорвать его стимулирующее значение"2.

      С юридической точки зрения землю следует рассматривать как объект права собственности. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ, земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности. Как объект права собственности земля относится к недвижимому имуществу, правовое регулирование режима которого традиционно осуществляется с особой тщательностью. Законодательством установлены специальные правила о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволяющие более эффективно осуществлять защиту прав на него. Важной юридической характеристикой земель, используемых в Российской Федерации в сельскохозяйственном производстве, является то, что значительная их часть принадлежит большим группам сособственников, то есть находится в общей собственности. Такие земельные массивы условно разделены на земельные доли.

      Спецификой является наличие так называемых "невостребованных земельных долей" - земельных долей, собственники которых не получили Свидетельства на право собственности на землю. Наличие значительного количества невостребованных земельных долей делает практически невозможным распоряжение земельным участком в соответствии с общим правилом о распоряжении общей собственностью - по общему согласию всех сособственников.

      Специфика земельных участков, как объектов оборота, является объективной основой для установления специальных правил земельного оборота и границ земельного оборота.

И. А. Покровский. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 204.

15

      Несмотря на то, что земельная реформа осуществляется в России вот уже десять лет, проблема определения понятия земельного оборота до сих пор не закрыта и в настоящее время остается предметом дискуссий. В научной литературе (как в юридической, так и в экономической) осуществляются попытки дать определение земельного оборота. Предпринимаются попытки найти соотношение понятий "земельный оборот" и "земельный рынок", определить одно понятие через другое.

      В научной литературе высказываются различные мнения по поводу соотношения понятий "земельный рынок" и "земельный оборот". Например, Г.А. Волков, А.К. Голиченков и О.М. Козырь считают, что "понятия "рынок земли" и "оборот земли" различны по своему объему: первое шире второго и включает помимо системы сделок с землей также обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру"3.

      Э.Н. Крылатых определяет земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным или натуральным платежом. Земельный рынок охватывает такие виды сделок, как купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита, компенсация при изъятии земли для государственных и общественных нужд4.

      В принципе соглашаясь с определением земельного рынка, данным Э.Н. Крылатых, И.А. Иконицкая высказывает мнение, что земельный рынок охватывает большее число сделок с земельными участками, имеющими возмездный характер. В качестве таковых указываются сделки по передаче земельного  участка  в  собственность  на  основании  договора ренты  и

          См.: Волков Г.А., Голиченков А.К. Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. № 2. С.50.

16

пожизненного содержания с иждивением. И.А. Иконицкая указывает также, что вряд ли можно признать сделкой изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд, в особенности если такое изъятие носит принудительный характер5.

      И.А. Иконицкая дает определение земельного оборота как переход земельных участков от одних лиц к другим, а также переход государственных и муниципальных земель к гражданам и юридическим лицам. Здесь же отмечается, что земельный оборот может быть рыночным и внерыночным6.

      Основным методом дефиниции, применяемом в формальной логике, является определение через род и видовое отличие. На первом этапе определения через род и видовое отличие определяемое понятие подводится под более широкое по объему родовое понятие. Родовое понятие содержит в себе часть признаков определяемого понятия, кроме того, оно указывает круг предметов, в который входит определяемый предмет. Второй этап состоит в указании отличительного признака определяемого понятия, а так как определяемое понятие является видом, то таким признаком будет видовое отличие. Видовое отличие (отличия) принадлежит только данному виду и отличает его от других видов, входящих в данный род. Определение через род и видовое отличие в логике называется "реальным определением". Следуя правилам формальной логики, в соответствии с которыми понятия определяются через род и видовое отличие, мы считаем необходимым отказаться от определения понятия "земельный оборот" через понятие "земельный рынок". Понимая

4

          См.: Крылатых Э.Н. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. 1997. № 1. С. 35.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - Юристь, 1999. С. 93. б Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.,

1999. С. 75.

                                           17 термин "рынок" как экономическую функцию    сведения покупателей и

продавцов через механизм цен7, мы соглашаемся с утверждением Г.А.

Волкова, А.К. Голиченкова и О.М. Козырь, что земельный рынок включает

в себя систему сделок по возмездному отчуждению земельных участков и

прав на них и обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру. При таком

понимании нельзя утверждать, что понятие "земельный рынок" является

общим (родовым) понятием по отношению к "земельному обороту", так как

в понятие "рынок" не укладываются безвозмездные гражданско-правовые

сделки - дарение, наследование и др. - переуступка прав в результате

'|    осуществления которых не опосредуется денежным или иным платежом.

и

      Понятие "земельный рынок" нельзя также считать и видовым отличием, которое отграничило бы понятие "земельный оборот" от иных понятий, подпадающих под признаки родового понятия, через которое определяется "земельный оборот", так как понятие "земельный рынок" включает обеспечивающие переход прав на землю "механизмы и инфраструктуру", которые, как мы прекрасно понимаем, не являются и в принципе не могут являться "земельным оборотом". Стоит отметить, что понятие "рынок" не будучи юридическим, не имеет строгого юридического определения и определяется различными учеными по разному. Будучи само по себе неопределенным, понятие "рынок" не может служить в качестве одного из элементов земельного оборота.

      Определения "земельного оборота", "оборота земельных участков" через иные категории можно найти в действующих законах субъектов Российской Федерации. В них понятие земельный оборот определяется через родовое понятие "переход земельных участков", и видовые отличия: "путем заключения договоров и иных сделок", "в соответствии с гражданским    законодательством    и    особенностями,    определяемыми

          См.: Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (пер. с англ.). М„ 1995. С. 444.

18

настоящим Законом". Например, в Законе Новосибирской области от 12

ноября 1998 года № 28 - ОЗ "О регулировании земельных отношений в

*     Новосибирской области" (статья 1 "Термины и определения, используемые

в настоящем законе") "оборот земельных участков" определяется как

"переход земельных участков от одного лица к другому в соответствии с

Гражданским кодексом и другими федеральными законами и настоящим

законом, который производится путем заключения договоров и иных

сделок в соответствии с настоящим Законом". Пунктом 8 статьи 3 Закона

Самарской области от 16 июля 1998 года № 11 - ГД "О земле" так же

определяется понятие "оборот земель" - это "переход земельных участков

от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных

сделок в соответствии с гражданским законодательством и особенностями,

определяемыми настоящим Законом". "Оборот земельных участков -

переход земельных участков от одного лица к другому в соответствии с

Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями,

i     установленными настоящим Кодексом, посредством заключения договоров

и  иных  сделок"  -  такое  определение  содержится  в  пункте   1   ст.   82

Земельного кодекса Республики Татарстан от 10 июля 1998 года № 1736.

j     Оборот   земельных   участков   определяется   как   "переход   земельных

j     участков от одного лица к другому посредством заключения договоров   и

|     иных сделок" пунктом 1.31 статьи 1 Закона Курганской области от 4 марта

j     1998 года № 103 "О земле".

|     Подводя итог сказанному, можно утверждать, что в настоящее время

\     нет единой точки зрения на то, является ли земельным оборотом а) только

1     возмездный переход земли от одних лиц другим или также безвозмездный

j     переход; б) переход земли от одних лиц к другим только в частноправовом

;     порядке    либо    также    в    публично-правовом    порядке;    в)    переход

исключительно путем совершения сделок или также иными гражданско-

19

правовыми   способами;   в)   переход   только   права   собственности   на

земельный участок или переход иных прав на земельные участки.

*     Следует также отметить новизну определяемого понятия. До 1990

года термин "земельный оборот" не встречался в Советском и Российском законодательстве, равно как и в юридической литературе.

      В данной ситуации мы считаем уместным воспользоваться другим

методом   дефиниции   -   "номинальным   определением".   "Номинальное

определение" - это определение, посредством которого взамен описания

какого-либо   предмета   вводится   новый   термин,   выясняется   значение

j     употребляемых терминов и т. п.8 Следует отметить, что в конечном итоге

!     определение нового термина осуществляется все равно через род и видовое

отличие, однако в данном случае лицо, дающее определение, обладает определенной свободой. По словам В.И. Кириллова, "введение в науку новых терминов... посредством номинальных определений обусловливается развитием науки, возникновением в ней новых областей, исследующих новые свойства, явления отношения" .

      Таким образом, мы считаем себя вправе воспользоваться методом "номинального определения" и подойти к проблеме определения понятия "земельный оборот" с другой стороны: не пытаться определить понятие некоего объективно существующего, но не имеющего четких границ общественного явления а, обозначив термином, провести четкую границу, окружность, внутреннее содержание которой составляет совокупность общественных отношений, объективно поддающаяся основанному на единой системе принципов правовому регулированию.

      Определение земельного оборота как "переход земельных участков от одних лиц к другим" затруднит формирование законодательства о перераспределении земли, так как перераспределение земли в гражданско-

8 Логика. Под редакцией В.И. Кириллова. М.: Высшая школа, 1967. С. 48.

20

правовом и административном порядке основывается на различных принципах и существенно различается. С этой точки зрения было бы целесообразным разделять предоставление и изъятие земли в административном порядке, подчинив его одним принципам, с одной стороны, и "земельный оборот", под которым понималось бы отчуждение земельных участков и прав на них в гражданско-правовом порядке с соблюдением установленных в публично-правовом порядке ограничений и условий, с другой стороны. Определение этого термина должно иметь научное и практическое значение. В противном случае такая работа не имеет смысла. То есть совокупность общественных отношений, именуемых "земельный оборот", должна представлять совокупность сопоставимых, однопорядковых общественных отношений; только при соблюдении этого условия возможно осуществление основанного на одних принципах правового регулирования однообразных по своему характеру отношений по перераспределению земли, именуемых "земельным оборотом".

      Исходя из заинтересованности государства в контроле за рациональным и бережным использованием природных ресурсов, из особой значимости земли, мы делаем вывод о необходимости особого правового регулирования перехода любого рода прав на земельные участки. Публичный интерес будет нарушен в любом случае - будут ли нарушены, например, правила землеустройства в результате продажи земли или передачи ее в аренду. Следовательно, родовое понятие, определяющее понятие "земельный оборот", должно охватывать переход как права собственности, так и иных прав на землю (переход права пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, отдельных правомочий собственника при совершении сделок с земельными участками

т

Там же.

21

(например, правомочия пользования при аренде) и т. д.). Второе. Как уже указывалось ранее, понятие "земельный оборот" должно охватывать только совокупность тех общественных отношений, которые основываются на общих принципах. В качестве основы, критерия "сортировки" общественных отношений мы считаем правильным выделить принципы равенства сторон, свободы договора и иные гражданско-правовые принципы. Исходя из этого, понятие земельный оборот должно включать в себя переход прав на землю как путем совершения возмездных, так и безвозмездных сделок, так как совершение и возмездных, и безвозмездных сделок основывается на единых гражданско-правовых принципах. Общественные отношения, складывающиеся между сторонами по поводу перехода прав на землю и основанные на иных принципах (принцип власти и подчинения и др.), следует выделить в иную группу и урегулировать особо.

      В юридической литературе нет единого мнения, следует ли включать в понятие «земельный оборот» отчуждение и переход прав на земельные участки только в гражданско-правовом порядке, или также переход земельных участков в публично-правовом порядке. И.А. Иконицкая считает, что «земельный оборот может быть рыночным и внерыночным» . Объектами внерыночного земельного оборота являются, во-первых, такие земельные участки, распределение и перераспределение которых осуществляется в порядке административной процедуры; во-вторых, земли, приватизация которых не допускается11. В качестве примера внерыночного земельного оборота приводится изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд12. Иную позицию занимает Н.А.

ю

И.А. Иконицкая. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.

1999. С. 75.

Там же, с. 77 - 79. Там же, с. 78.

22

Сыродоев. В частности, он указывает, что, если согласиться с утверждением о том, что в условиях исключительной государственной собственности на землю существовал земельный оборот, то разрушается конструкция ГК РФ (которая существовала и до принятия нового ПС РФ) об оборотоспособности объектов, об объектах, изъятых из оборота и ограниченных в обороте13. Автор придерживается мнения, что под земельным оборотом следует понимать только отчуждение и переход прав на земельные участки иными способами исключительно в частноправовом порядке, но с ограничениями, установленными законодательством о земле, по следующим причинам. Во-первых, в ст. 129 ГК РФ (в которой фактически сформулировано понятие оборота) указано, что некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота. Земля может отчуждаться в той мере, в какой ее оборот допускается. Следовательно, теоретически не исключено, что некоторые категории земельных участков не могут находиться в обороте. Однако земельные участки, исключенные из оборота, могут переходить от одних лиц к другим в порядке административной процедуры. Следовательно, переход земельных участков в порядке административной процедуры не является оборотом. То есть то, что в юридической литературе называется «внерыночным земельным оборотом», на самом деле не является оборотом в том смысле, какой в это понятие вкладывает действующее законодательство. Во-вторых, общественные явления, которые в настоящее время называются «внерыночным оборотом», имели место быть и в Советском земельном праве, однако для их определения использовалась другая терминология («предоставление и изъятие земель» и т. п.). Мы не видим смысла отходить от традиционной терминологии.

          Н.А. Сыродоев. Правовое регулирование земельных участков / Государство и право. 1999. № 9. С. 42.

23

      Исходя из вышеизложенного и учитывая иную правовую природу правового регулирования перехода земельных участков в порядке административной процедуры, правовое регулирование такой процедуры не будет предметом рассмотрения в настоящей работе.

      Вопрос о том, следует ли под "оборотом" понимать только переход права собственности, или также переход иных прав на землю, непростой. Чаще всего в литературе под оборотом понимается именно переход права собственности. Автор считает, что под оборотом следует понимать как переход права собственности, так и иных прав. В обоснование нашей позиции мы считаем необходимым сослаться на ст. 129 ГК РФ "Оборотоспособность гражданских прав". В ней, в частности, говорится: "Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте". То есть под оборотом понимается, во-первых, отчуждение имущества; во-вторых, переход прав в порядке универсального правопреемства; в третьих, переход прав иным способом. Отчуждение предполагает, что объект гражданских прав в силу активных действий субъекта гражданских прав становится "чужим", то есть происходит переход права собственности. Отчуждению противопоставляется переход прав в порядке универсального правопреемства либо иным образом. Поскольку гражданское право различает два вида правопреемства - универсальное и сингулярное - под переходом прав иным образом подразумевается переход прав путем сингулярного правопреемства (под которым понимается переход от одного лица не всех, а лишь некоторых прав другому лицу). В порядке сингулярного правопреемства переходят права и обязанности, например, при передаче имущества в аренду. Такой же позиции, что оборот включает

24

в себя отчуждение, переход прав в порядке универсального правопреемства и переход прав в порядке сингулярного правопреемства, придерживается и Т.Л. Левшина14.

      Земельные участки, принадлежащие гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, могут переходить иным гражданам по наследству в соответствии с нормами гражданского законодательства о наследовании и особенностями, установленными земельным законодательством (например, земельным законодательством установлены особенности наследования земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств). Земельные участки, принадлежащие юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут переходить другим юридическим лицам в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц. Например, при присоединении одного юридического лица к другому право постоянного (бессрочного) пользования присоединяемого юридического лица переходит к юридическому лицу, к которому производится присоединение. Таким образом, в настоящее время реальностью является переход вещных прав на земельные участки в частноправовом порядке. Земельные участки, принадлежащие физическим и юридическим лицам на вещном праве, могут переходить в гражданско-правовом порядке от одних лиц к другим постольку, поскольку это возможно исходя из вида и характера того или иного вещного права. Совершенствование земельного законодательства может вызвать изменения в содержании тех или иных вещных прав на землю, и это может повлечь изменение возможных способов переуступки вещных прав в гражданско-правовом порядке. Эти соображения не позволяют   нам   включить   в   видовой   признак  земельного   оборота  те

14

            См.   Комментарий   к   Гражданскому   кодексу   Российской   Федерации,   части   первой (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997. С. 272.

25

конкретные виды вещных прав на землю,   которые могут переходить от одного лица к другому в гражданско-правовом порядке.

      Исходя из этого мы предлагаем в качестве родового понятия, определяющего термин "земельный оборот", "переход права собственности и иных прав посредством совершения гражданско-правовых сделок".

      Нами не отмечается особо переход права на долю в общей собственности, поскольку право на долю в общей собственности является разновидностью права собственности15, и переход права на долю в общей собственности является переходом права собственности от одного из сособственников к другому или к третьему лицу (в последнем случае с  соблюдением правила о преимущественном праве покупки отчуждаемой  доли сособственниками). Спецификой права общей собственности  является то, что это право принадлежит одновременно двум или более  лицам. При этом этим лицам принадлежат те же права, которые принадлежат и единоличным собственникам. Специфика права общей собственности заключается в том, что сособственники могут распоряжаться имуществом, находящимся в общей собственности, только по взаимному согласию (п. 1 ст. 246, п.2 ст. 253 ПС РФ); в то же время, участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению (не согласовывая свое решение с другими сособственниками) продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при возмездном ее отчуждении предусмотренного статьей 250 ГК РФ правила о преимущественном праве покупки (пункт 2 ст. 246). Участник общей собственности вправе также требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ), а после этого самостоятельно

           Заметим, что глава 16 ГК РФ «Общая собственность» находится в разделе II ГК РФ «Право  собственности и иные вещные права».

26

распоряжаться выделенной долей. Имущество, находящееся в общей собственности, также может быть разделено и из него могут быть выделены доли (ст. 254 ГК РФ).

      Первое видовое отличие земельного оборота от оборота иных объектов гражданских прав заключается в объекте оборота. Объектом земельного оборота являются земельные участки и права на них. В ст. 129 ГК РФ сказано, что «объекты гражданских прав могут ...отчуждаться или переходить от одного лица к другому...». Имеется ли какое-нибудь различие между «переходом земельного участка» и «переходом права на земельный участок»? Что понимается под переходом вещи? Под законным переходом вещи понимается переход определенных прав на нее. Например, при совершении сделки купли-продажи, к покупателю переходит право собственности на приобретенный им земельный участок, которое, в свою очередь, состоит из правомочий по владению, распоряжению и пользованию. В результате заключения договора аренды арендатору переходит на определенное время право пользования (или владения и пользования - см. ст. 606 ГК РФ) земельным участком. Таким образом, переходу земельного участка всегда сопутствует переход определенного набора прав на этот земельный участок16.

      Другим существенным отличием земельного оборота является особое его правовое регулирование. Земля является объектом правового регулирования различных отраслей права: конституционного (определение земли, как основы жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории; установление принципиальных основ регулирования земельных отношений); гражданского, земельного и других. Земля является объектом права частной собственности и, следовательно, является объектом гражданских правоотношений. Реализация гражданских прав (в том числе

16 _

          Заметим, что если законному переходу вещи сопутствует переход права, то переходу права не всегда сопутствует переход вещи.

27

правомочия собственника распоряжаться вещью) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Спецификой же данных отношений является то, что распоряжение земельными участками (отчуждение земельных участков или переход их другим лицам иными способами) допускается в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК РФ), то есть законами, специально регулирующими вопросы отчуждения земельных участков или переход их другим лицам иными способами. Таковыми законами являются Земельный кодекс РСФСР, иные федеральные законы (Закон РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Закон РФ «О сельскохозяйственной кооперации» и др.), законы субъектов Российской Федерации. Более подробно соотношение земельного и гражданского законодательства и их роль в регулировании земельного оборота будут рассмотрены во второй главе настоящей работы.

      В юридической литературе справедливо отмечается, что оборот включает в себя не только систему сделок с объектами гражданских прав, но и включает в себя переход прав иными способами, среди которых, в частности, наследование по закону, правопреемство юридических лиц, приобретательская давность17. Возможность перехода прав на землю иными способами, нежели совершение гражданско-правовых сделок, должно найти отражение в определении понятия "земельный оборот" как его существенная черта.

      Особенностью земельного оборота является то, что сделки и переход прав на земельные участки подлежат государственной регистрации, так как земельные участки являются недвижимым имуществом.

           См., например: Н.А. Сыродоев. Правовое регулирование оборота земельных участков / Государство и право. 1999. № 9. С. 41.; Ю.Н. Андреев. Права участников сельскохозяйственных коммерческих организаций и их судебная защита. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук. М. 2000. С. 9.

28

      Исходя из вышеизложенного, мы можем сформулировать следующее определение земельного оборота. "Земельный оборот - это осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством и регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности, иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов".

29

§ 2.    Оборот земель сельскохозяйственного назначения в дореволюционной и Советской России

      Специфика законодательства Российской Империи второй половины XIX - начало XX вв. о крестьянском землевладении и о крестьянстве вообще позволяло юристам выделять крестьянское право как особую, отдельную отрасль права, нормы которой о своеобразном крестьянском землевладении образовывали правовой институт крестьянского земельного права18.

      Особенность крестьянского земельного права, как отрасли права, вытекала из целого ряда обстоятельств.

      Во-первых, его особенность была обусловлена существованием общины, объединяющей крестьян по землевладению, в особенностях надельной земли и в сословных и классовых чертах крестьянского строя, в основе которого лежит мелкое трудовое земледельческое крестьянство.

      Второй особенностью крестьянского земельного права было наличие особых источников - крестьянского законодательства, которому в Российском дореволюционном законодательстве было отведено особое место, и наличие крестьянского обычного права, которое сложилось на почве сословных и классовых особенностей земледельческого строя.

      В-третьих, особенностью крестьянского земельного права было исключительно тесное переплетение в нем частноправовых и публично-правовых начал. Крестьянское землевладение не было изъято из сферы действия гражданского законодательства. В то же время земельно-правовые вопросы регулировались специальными нормами, занимающими особое положение в законодательстве того времени. Например, в гражданских законах Российской Империи содержалось указание, что особые правила о

18 О.А. Хауке. Крестьянское земельное право. М., 1914. С. 1.

30

распоряжении    землей,    находящейся    в    общем    владении    сельских обывателей, изложены в Положениях о сельском состоянии.

       В четвертых, крестьянское земельное право отличалось сильным  партикуляризмом, который был обусловлен существенным различием природных, географических, этнографических и других особенностей.

      Отчуждение участков надельной земли, являющейся собственностью отдельного крестьянина, в Российской Империи осуществлялось в гражданско-правовом порядке посредством заключения гражданско-правовых сделок. Статьей 384 Законов гражданских земля признавалась недвижимым имуществом. Продажа всех недвижимых имуществ, согласно Законам гражданским, осуществлялась посредством купчих крепостей (ст. 1417 Законов Гражданских). Купчая крепость должна была совершаться нотариальным порядком и обращаться в акт крепостной через утверждение его старшим нотариусом (ст. 1420 Законов Гражданских).

      Купчая крепость содержала в себе два рода условий: необходимые и произвольные. К необходимым условиям относились:

       "1) объявление продавца, что он продал имение покупщику, и означение звания, имени, отчества и прозвания и того, и другого;

2) изъяснение, по какому укреплению имение дошло продавцу;

3) подробное описание имения;

4) изъяснение, что оно от запрещения свободно;

5) цена, за которую имение продано".

      В числе произвольных условий первой в законодательстве (ст. 1427) называется "очистка". Продавец мог, по обоюдному согласию с покупателем, принять на свою ответственность очистки в продаваемом недвижимом имуществе. Под "очистками" понималось объявление, делаемое в купчей крепости продавцом о том, что имущество прежде "никому от него не было продано  и заложено, никому ни  в чем  не

31

укреплено и на за что не отписано, и обязанность, принимаемая продавцом очищать покупщика от всех в то имущество встушциков и не доводить до убытков, с удостоверением заплатить оные покупщику, буде таковые для него произойдут".

Далее, в статье 1428, называются прочие произвольные условия:

"1) платеж пошлин и гербового сбора;

2) перевод долгов и платежей с продавца на покупщика;

3) всякие другие условия, закону непротивные".

      Статьей 50 Закона от 14 июня 1910 года об изменении и дополнении некоторых постановлений о крестьянском землевладении19 устанавливается, что отчуждение участков надельной земли, составляющей собственность отдельных крестьян, совершается общим крепостным порядком (Свод Законов Российской Империи т. XVI, ч. 1, Положение о Нотариальной Части, изд. 1892 г., ст. 66). То есть акт о переходе права собственности на земельный участок, как и на любое другое недвижимое имущество, под угрозой его недействительности должен был быть совершен у нотариуса и обращен в крепостную, то есть быть представлен на утверждение старшего нотариуса20. В тот период члены земельной комиссии Государственной Думы четко осознавали, что крепостной порядок заключения сделок сложен и труднодоступен для крестьян. Упростить порядок совершения подобных сделок планировалось впоследствии, при принятии Положения о крестьянском землевладении. Решение этой проблемы было отложено. Однако уже в Законе от 14 июня 1910 года предпринимаются определенные попытки упростить и облегчить крепостной порядок. В статье 54 Закона от 14 июня 1910 года было установлено, что выписи

19

            Одобренный Государственным Советом и Государственною Думою и Высочайше утвержденный 14 июня 1910 года Закон об изменении и дополнении некоторых постановлений о крестьянском землевладении (Указ 9 ноября 1906 г.)- с разъяснениями Правительствующего Сената, Министерства Внутренних Дел и других ведомств, последовавшими по 1 июля 1910 года и сохранившими силу по издании нового закона. С.-Петербург. Типография Министерства Внутренних Дел. 1910. С. 60.

32

нотариальных актов, касающихся надельных земель и подлежащих удостоверению старших нотариусов, могут быть пересылаемы нотариусами старшему нотариусу по почте; равным образом и выписи утвержденных актов могут быть старшими нотариусами пересылаемы по почте лицам, которым в акте предоставлено право на их получение, или их поверенным, либо наследникам. Согласно статье 55, "крепостные акты на участки надельной земли (ст.50) освобождаются от крепостных и канцелярской актовой пошлин и от гербового сбора (Положение о Нотариальной Части, изд. 1892 г., ст. ст. 195 - 200), а равно от уплаты канцелярских пошлин за выдачу из нотариального архива выписей (Положение о Нотариальной Части, ст. 217), от сбора о наложении и снятии запрещений (Положение о Нотариальной Части., ст. 154 п. 5, приложение, по Прод. 1906 г.: ст. 4 п. 5) и от оплаты за публикацию о переходе права собственности и о вводе во владение (Учр. Сенат., ст. 318, прим., прил.: ст. 14, по Прод. 1906 г.)".

      По общему правилу, при отчуждении недвижимого имущества, старший нотариус, чтобы убедиться в принадлежности имущества стороне, его отчуждающей, обязан получить соответствующую информацию из крепостных или иных нотариальных книгах, а также в реестрах крепостных дел или потребовать предоставления иных доказательств о принадлежности отчуждаемого имущества продавцу (ст. 168 Положения о Нотариальной Части). В значительном числе случаев в силу различного рода обстоятельств, факт возникновения подворного владения не регистрировался в нотариальных учреждениях. Соответственно, многие подворные владельцы не имели никаких нотариальных документов, подтверждающих их права на землю. Эти крестьяне сталкивались с формальными препятствиями при отчуждении земельных участков. В виду этого, Именной Высочайший Указ Правительствующему Сенату 9 ноября

20

Положение о Нотариальной Части, ст. 66.

33

1906 года о дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования (пункт 2 отдела II) и Закон от 14 июня 1910 года (ст. 51) перечисляют те акты, по которым образовывалось подворное землевладение, и признает их равносильными крепостным и достаточными для удостоверения в нотариальных учреждениях принадлежности состоящего в подворном владении земельного участка лицу, его отчуждающему. Такими документами являются:

      а)    акты    землеустройства    сельских    обывателей,     выданные

крестьянскими и иными учреждениями на участки, предоставленные в

надел отдельным домохозяевам;

      б)    "вошедшие" в законную силу решения волостных судов и уездных

съездов  по делам  о  праве  собственности на  недвижимое имущество,

входящее в состав надела, и о наследовании в этом имуществе (Общ. Пол.,

ст. 125 п.п. 1 и 4 и ст. ст. 142,159 и 161);

      в)    сделки об отчуждении, совершенные до 23 января 1883 года в

волостных правлениях (Общ. Пол., ст. 110 п. 1 и прим. 1);

      г)    вошедшие   в   законную   силу   и   приведенные   в   исполнение

приговоры сельских и селенных сходов о предоставлении участков из

общинной земли в подворное владение отдельных домохозяев, равно как о

замене общинного пользования подворным и о разделении мирских земель

на постоянные наследственные участки и на хутора, а также приговоры о

переходе  целых  обществ  с  подворным землевладением к владению  в

отрубных участках (Общ. Пол., ст. 62 п. 8, ст. 66 п.п. 1 и 2; Пол. Выкуп., ст.

111; Пол. Крест. Влад., ст.  ст. 20 и 21; Пол. Крест. Казен., ст. ст. 32 - 34 и

ст. 44 и отд. II закона от 14 июня 1910 г.);

34

д)    утвержденные уездным съездом приговоры сельских и селенных

сходов или постановления земских начальников об укреплении21 в личную собственность отдельных домохозяев участков из надельной земли, состоящей в общинном пользовании [ст. ст. 22- 29 и Указ 9 ноября 1906 г. (Собр. Узак., ст. 1859), отд. I, ст. ст. 6 - 9 и 17];

      е)    постановления уездных съездов (Указ 9 ноября 1906 г., отд. I, ст.

15) и землеустроительных комиссий (ст. 37 закона 14 июня 1910 г.)   об

обязательном выделе участков отдельных домохозяев к одним местам;

      ж)    в   обществах,  признанных  перешедшими   к  наследственному

(участковому   или   подворному)   владению   -   удостоверительные   акты

земских начальников;

      з)    в  обществах  с  подворным  землевладением  -  утвержденные

земскими    начальниками    приговоры    сельских    и    селенных    сходов,

удостоверяющие принадлежность участков  отчуждающему их лицу  на

праве собственности;

      и) в обществах с общинным землевладением, относительно усадебных участков, как удостоверительные приговоры, так и сведения о размерах и границах усадеб, заключающиеся в приговорах и постановлениях об укреплении в личную собственность участков общинной земли.

      Принадлежность участков, досрочно выкупленных на основании статьи 165 Положения о Выкупе, издания 1876 года, и статьями 113 и 114 того же Положения, издания 1902 года, если на них не были выданы данные, могла быть удостоверяема также актами, выдаваемыми земскими начальниками.

      Российским дореволюционным законодательством был установлен рад ограничений на оборот земель.  Статьей  19 Общего положения о

Оформлении.

35

крестьянах, вышедших из крепостной   зависимости (издание 1902 года)

устанавливаются ограничения по отчуждению надельной земли: надельные

i     земли не могут быть заложены частным лицам и частным кредитным

учреждениям, не могут быть проданы для погашения частных долгов и могут быть отчуждаемы только лицам, приписанным или приписываемым к сельским сообществам. Под такими лицами понимаются "лица сельского состояния, независимо от того, к какому именно обществу они приписаны или приписываются, то есть к одному с продавцом участка, или какому-либо другому обществу" .

      Статьей 39 закона от 14 июня 1910 г. устанавливается, что правила о порядке отчуждения надельных земель распространяются также и на участки, переданные крестьянам в личную собственность.

      Норму, закрепленную в статье 39 закона от 14 июня 1910 года, члены Земельной комиссии Государственной Думы не рассматривали как окончательную. Вернуться к рассмотрению этого вопроса и решить его в полном объеме планировалось при рассмотрении законопроекта о крестьянском землевладении.

      Некоторые члены Особой комиссии Государственного Совета при обсуждении проекта закона от 14 июня 1910 года вносили предложение о предоставлении сельскому обществу преимущественного права приобретения укрепленного в личную собственность из состава его надела земельного участка при его продаже, то такая мера была расценена как неприемлемая, как противоречащая основной цели проекта - установлению личной крестьянской земельной собственности. Кроме того, эта мера была бы стеснительной для лиц, укрепивших за собой земельные участки из общинной надельной земли, затрудняя для них поиск покупателей и снижая цену отчуждаемых надельных земель.

Разъяснение Министерства Внутренних Дел от 20 марта 1908 г. № 8895.

36

      Запрет на залог земель частным лицам и частным кредитным учреждениям, как это видно из доклада Особой Комиссии Государственного Совета , был вызван опасением, что это может привести к обезземеливанию крестьян. Залог земли допускался только в крестьянском поземельном банке. Это обосновывалось тем, что этот банк "выдает ссуды с большой осторожностью" и деятельность этого банка "может быть направлена правительством"24.

      Статьей 56 закона от 14 июня 1910 г. временно, "впредь до пересмотра узаконений о крестьянском землевладении", запрещалось в пределах одного уезда сосредотачивать в одних руках путем покупки или принятия в дар надельную землю:

1) в   губерниях   и   областях,   в   которых   применяются   местные

Великороссийское и Малороссийское Положения  - свыше шести

душевых, высших или указных, наделов;

2) в   губернии  Бессарабской   -   свыше  двух   семейных  участков

высшего размера;

3) в губерниях северо-западных - свыше размеров, указанных в

статье 150 книги IV Положений о Сельском Состоянии (Св. Зак.,

т. IX, Особ. Прил., изд. 1902 г.), и

4) в губерниях юго-западных - свыше трех усадеб или трех пеших

участков   из   коренного   надела,   с   принадлежащими   к   нему

усадьбами.

      Правило, изложенное в статье 56, не распространяется на губернию Олонецкую и уезды Сольвычегодский, Усть-Сысольский и Яренский Вологодской губернии, а также на случай покупки или принятия в дар

            Одобренный Государственным Советом и Государственною Думою и Высочайше утвержденный 14 июня 1910 года Закон об изменении и дополнении некоторых постановлений о крестьянском землевладении (Указ 9 ноября 1906 г.). с разъяснениями Правительствующего Сената, Министерства Внутренних Дел и других ведомств, последовавшими по 1 июля 1910 года и сохранившими силу по издании нового закона. С.-Петербург. Типография Министерства Внутренних Дел. 1910. С. 50-51.

37

целиком надела или отрубного участка, хотя бы превышающего по своей величине норму, определенную в статье 56, лицом, не имеющим предельного размера надельной земли (ст. 57).

      Такие ограничительные меры были установлены не для всякого лица мужского пола и даже не для всякого взрослого работника, входящего в состав неразделившейся семьи, а лишь для всякого лица, ведущего на надельной земле самостоятельное хозяйство. В этом смысле и должно быть понимаемо выражение статьи "в одних руках" (доклад Особой Комиссии Государственного Совета).

      Предельные нормы сосредоточения надельной земли в одних руках были установлены законом от 14 июня 1910 г. впервые. Высочайший Указ от 9 ноября 1906 года не содержал таких ограничений. Введение таких норм в то время представлялось весьма желательным ввиду особого значения, которое придавалось надельным землям. По сведениям Министерства внутренних дел, до принятия закона скупка надельных земель не приняла сколько-нибудь больших размеров, но отдельные случаи сосредоточение путем покупки в одних руках значительного числа наделов все же встречались.

      При работе над законопроектом большую сложность представляло определение предельной нормы сосредоточения наделов у одного лица. Чтобы сделать эту норму по возможности наиболее гибкой и жизненной, необходимо было сообразовать ее с разнообразными условиями различных регионов Российской Империи, а это могло быть достигнута путем предоставления права установления таких норм местным административным учреждениям. Авторы законопроекта выражали глубокое сомнение, возможно ли передать такое право местным административным   учреждениям   -   ведь   такое   право   позволит   им

24 Там же.

38

существенно ограничивать гражданские права граждан; возможно ли вообще ограничение гражданских прав актами административных органов, а не законами. Однако закрепление предельных норм в законе не способствовало бы гибкому, оперативному реагированию на изменение экономических, бытовых условий в регионах. Законодатели так и не определились окончательно, как же было бы наиболее правильно определять предельные нормы сосредоточения земельных наделов в одних руках. Следствием этого было закрепление предельных норм в законе, но как временной меры. К этому вопросу было решено вернуться позже и впоследствии разрешить вопрос окончательно.

      Осуществляемая во второй половине XIX - начале XX вв. земельная реформа являлась составной частью аграрной реформы, целью которой было создание мелких земельных собственников, создание условий для перехода к отрубному владению и, как следствие, повышение производительности крестьянского труда.

      Октябрьская революция 1917 года резко изменила ход и направление реформ. Вторым декретом советской власти - Декретом о земле от 26 октября 1917 года - была ликвидирована частная собственность на землю: "право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т. д., отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование трудящихся на ней.. Земли рядовых крестьян и казаков не конфискуются". Земля стала "достоянием государства" и была изъята из гражданского оборота, что нашло свое отражение и в гражданском законодательстве (ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года). Было запрещено совершение сделок, опосредующих

                                       39 переход земли от одних лиц другим. Однако Земельным кодексом РСФСР

от 1 декабря 1922 года25 была разрешена "трудовая аренда земли": для трудовых хозяйств, временно ослабленных вследствие стихийных бедствий, либо недостатка инвентаря или рабочей силы, либо по иным причинам, допускалась сдача всей или части земли в аренду за уплату деньгами, продуктами или другими видами вознаграждения (ст. 28). Срок аренды ограничивался тремя годами. Было запрещено арендовать земли больше, чем арендатор мог обработать силами своего хозяйства.

      Отступление от принципа полного изъятия земли из гражданского оборота в этот период обусловливалось потребностями практики. В 1936 году, в период сплошной коллективизации, аренда сельскохозяйственных земель была запрещена26. Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения с этого момента и до начала 90-х гг. были полностью изъяты из гражданского оборота. Такое положение вещей существовало вплоть до начала радикальной земельной реформы, начавшейся в 1990 году принятием Законов РСФСР "О земельной реформе", "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и некоторых других, которые определили направление развития действующего ныне земельного законодательства.

25 СУ РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.

26

См.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития.

М., 1999. С. 75.

40

§ 3.   Оборот земель сельскохозяйственного назначения в зарубежных странах.

      Опыт правового регулирования земельного оборота в зарубежных странах может послужить в качестве аналитического материала при решении аналогичных вопросов в Российской Федерации. Именно поэтому мы считаем необходимым обратиться к опыту государств с континентальной системой права, в которых сложился и успешно функционирует земельный рынок. В настоящей работе мы ограничимся изучением опыта Федеративной Республики Германия и Французской Республики.

      Основу земельно-правового строя Федеративной республики Германия составляет частная собственность на землю. Право частной собственности и право наследования гарантируются, при этом содержание и пределы этих прав определяются законами (ст. 14 Основного закона ФРГ27).

      Право собственности вообще, и на землю в частности, регулируется гражданским законодательством, основным источником которого является Германское гражданское уложение 1896 года28 (с последующими изменениями и дополнениями).

      ГГУ помимо общих норм (§§ 903 - 924 - содержание собственности; §§ 1008 - 1011 - общая собственность и др.) содержит нормы, имеющие своим предметом исключительно земельные участки: §§ 873 - 902 (всеобщие положения о правах на земельные участки), §§ 925 - 928 (приобретение и прекращение права собственности на земельные участки), §§ 1018 - 1029, 1090 - 1203 (ограниченные права на земельные участки).

           Основной закон Федеративной Республики Германия от 23 мая 1949 года //Федеративная Республика Германия. Конституция и законодательные акты. М.: Прогресс, 1991.

28

Bttrgerliches Gesetzbuch vom 18. August 1896 (RGB1.11896 S. 195).

41    *

В соответствии с § 903 собственник вещи может, если тому не

препятствует закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять других от любого вмешательства. В установленных законодательством пределах собственник земельного участка имеет право продать земельный участок, подарить, обменять, передать по наследству, сдать в аренду. Договоры об отчуждении земельного участка подлежат нотариальному удостоверению (§313 ГТУ).

      "Собственность обязывает. Пользование ею должно одновременно служить общему благу" - гласит Основной закон ФРГ. Германское законодательство допускает возможность ограничения прав собственников в интересах общества. В частности, оборот сельскохозяйственных земель находится под административным контролем. Правовой основой для публично-правового контроля за оборотом сельскохозяйственных земель является Закон о мероприятиях по улучшению аграрной структуры и защите сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий (Закон о земельном обороте) от 28 июля 1961 года29.

      В соответствии с § 2 указанного закона "отчуждение земли посредством совершения сделки и относящийся к этому отчуждению договор, создающий соответствующие обязательственные права, требуют разрешения". В законе не указывается конкретный орган, осуществляющий выдачу разрешений. Разрешения выдаются органами государственной исполнительной власти, уполномоченными на это законодательством Федеральных земель30.

      Отчуждению земельного участка равнозначны уступка и отчуждение доли в общей собственности на земельный участок, отчуждение доли Е наследстве лицам, не являющимся сонаследниками, если наследство в

29 BGBl. I S. 1091, ber. S. 1652 und 2000).

30

Е.С. Строев и др. Земельный вопрос. М. 1999. С. 288

                                    42 основном   состоит   из   сельскохозяйственного   или   лесохозяйственного

предприятия, а также установление узуфрукта31 на земельный участок. Федеральные земли могут устанавливать, что отчуждение земельных участков до определенного размера не требует разрешения (абзац 3 § 2 Закона об обороте). На практике размеры земельных участков, на отчуждение которых не требуется разрешения, составляют от 10 соток в Баден-Вюртенберге до 1 гектара в Баварии32.

      В отдельных случаях, установленных в § 4 Закона о земельном обороте, не требуется получения разрешения на отчуждение земельного участка. В разрешении нет необходимости, если:

1. стороной    в    договоре    об    отчуждении    является    Федерация    или

Федеральная земля (административная единица);

2. земельный   участок   приобретает   наделенная   правами   корпорации

публичного  права религиозная  организация  при  условии,  что  этот

участок   поступит   в   сельскохозяйственное    или   лесохозяйственное

предприятие;

3. отчуждение или реализация преимущественного права покупки служит

осуществлению   землеустроительного   процесса,    процесса   заселения

земельных    участков33,    а    также    процедуры,    осуществляемой    в

соответствии     с      §      37      Федерального      закона     о      продажах

(Bundesvertriebenengesetz);

4. будет отчужден земельный участок, территориально расположенный в

сфере   действия   плана  застройки...   при  условии,   что   он   перейдет

сельскохозяйственному или лесохозяйственному предприятию либо при

31 Вещное право, в силу которого лицо управомочено извлекать пользу из имущественного объекта, принадлежащего другому лицу.

          Аграрное право: учебник для вузов / Под ред. проф. Г.Е. Быстрова и проф. М.И. Козыря. М.: Юристь, 1998. С. 485.

43

условии, что он будет использован именно как сельскохозяйственный земельный участок;

5. отчуждение разрешено баварским Законом об альпийских лугах (Almgesetz) от 28 апреля 1992 года (Упорядоченное собрание законодательства земли Бавария, том IV, с. 35934).

      Если для отчуждения не требуется разрешения, то учреждение по выдаче разрешений по ходатайству обязано выдать свидетельство об этом. Такое свидетельство равнозначно разрешению (§ 5 Закона об обороте).

      Германское законодательство устанавливает также гарантии того, что заинтересованные лица не будут страдать от волокиты властей. В соответствии с Законом о земельном обороте, решение о разрешении на совершение сделки с земельным участком должно быть принято в течение одного месяца после поступления ходатайства о выдаче разрешения и документов, относящихся к сделке, на совершение которой запрашивается разрешение. Если в этот период заключение по ходатайству не будет сделано или учреждение по выдаче разрешений должно сделать объявление об осуществлении преимущественного права покупки, то по окончании одномесячного срока лицу, отчуждающему земельный участок, должно быть дано промежуточное (предварительное) решение. В промежуточном решении указывается о продлении срока на два месяца а, если будет сделано объявление о преимущественном праве покупки - на три месяца (абзац 1 § 6). Если в установленные сроки ведомство по выдаче разрешений не заявит официально об отказе в выдаче разрешения либо не продлит в установленном порядке сроки рассмотрения заявления, то разрешение считается полученным. В этом случае (если разрешение считается полученным    вследствие    окончания    срока)    учреждение    по    выдаче

        33  В Германии существует правовой институт, или даже отрасль права, регулирующая процесс

заселения земельных участков.

34    Bereinigte Sammlung des Bayerischen Landesrechts Band IV S. 359.

44

разрешений    должно    на    этом    основании    по    ходатайству    выдать свидетельство о праве на заключение сделки с земельным участком.

      Законом об обороте установлены случаи, когда учреждение, уполномоченное выдавать разрешения, обязано выдать таковое. В частности, разрешение должно быть выдано, если

1. в отчуждении участвует муниципалитет или союз муниципалитетов, если

земельный участок расположен на территории участвующего в процедуре

отчуждения муниципалитета или участвующего в этой процедуре союза

муниципалитетов и в генеральном плане предусмотрено, что земельный

участок предназначен не для целей,    предусмотренных § 1 Закона о

земельном обороте35;

2. сельскохозяйственное или лесохозяйственное предприятие отчуждается

целиком,  или  передача осуществляется  по установленному законом

порядку наследования, или на земельный участок установлен узуфрукт и

приобретатель или пользователь либо является супругом собственника,

либо состоит в прямом родстве или в родстве по боковой линии до

третьей степени, либо состоит в свойстве до второй степени;

3. смешанное    по    профилю    предприятие    отчуждается    целиком    и

сельскохозяйственные   или   лесохозяйственные   площади   не   требуют

основы для самостоятельного существования;

4. отчуждение    служит   улучшению    границ   (рационализации    границ

землепользования);

5. земельные участки обмениваются для улучшения сельскохозяйственного

производства на земле и возможная денежная компенсация [доплата

          В § 1 речь идет о сельскохозяйственных и лесохозяйственных земельных участках, а также о болотах и пустынных землях, которые могут быть использованы по сельскохозяйственному или лесохозяйственному назначению.

45

одной стороны другой стороне] составляет не больше, чем четверть стоимостей земельных участков;

6. земельный   участок   отчуждается   во   избежание   экспроприации   или

переуступки на основании норм горного права тем, в чьих интересах он

мог быть  изъят или должен был бы быть  переуступлен,  или если

земельный участок отчуждается тому, кто должен приять этот земельный

участок в собственность на основании законодательно установленной

обязанности;

7. земля приобретается в качестве компенсации, поскольку

- от  компенсационной  земли  зависит  обеспечение   собственного

существования или поддержание своего личного хозяйства, или

- приобретаемая  в  качестве  компенсации  земля  определена как

необходимая     для     исполнения     приобретателем     вмененной

обязанности и если при этом компенсационная земля поступает не

в сельскохозяйственное или лесохозяиственное предприятие;

- земельный    участок    необходим    муниципалитету    или    союзу

муниципалитетов    для    скорейшей    передачи    в    аренду    или

предоставлению "вытесненному" земледельцу (т. е. тому, который

был вынужден лишиться своего права собственности на землю).

      В соответствии с § 9 Закона о земельном обороте, в разрешении может быть отказано или разрешение может быть ограничено обязанностями или дано под условиями, если имеются факты (сведения), из которых следует, что:

1. отчуждение повлечет "нездоровое распределение земли", или

2. из-за отчуждения земельный участок или несколько земельных участков,

территориально или экономически взаимосвязанных и принадлежащих

1.

46

отчуждающему     лицу     будут     бесхозяйственно     уменьшены     или распределены, или

3. «эквивалент» [денежная или имущественная компенсация] находится в грубом несоответствии с ценой земельного участка.

      Нездоровым распределением земли, как правило, признается такое перераспределение, когда отчуждение противоречит мероприятиям по улучшению аграрной структуры.

      Бесхозяйственное уменьшение или распределение земельного участка (земельных участков) имеется, как правило, тогда, когда из-за раздела наследства, заключения договора о передаче имущества или отчуждения иными способами,

1. самостоятельное   сельскохозяйственное   предприятие   может  потерять

свою жизнеспособность;

2. сельскохозяйственный земельный участок станет меньше 1 гектара;

3. лесохозяйственный земельный участок станет меньше трех с половиной

гектаров,    за    исключением    случаев,    когда    будет    гарантировано

правильное ведение лесного хозяйства;

4. определенный   в   порядке   землеустройства   земельный   участок   или

земельный участок, ранее приобретенный сельским предпринимателем и

на осуществление пристроек на котором или на заселение которого были

выделены государственные средства, будет разделен таким способом, что

это деление будет противоречить этим мероприятиям по улучшению

аграрной структуры.

      При принятии решения о даче согласия должны быть приняты в расчет всеобщие народнохозяйственные условия, в особенности если земельный участок будет отчужден для добычи сырья и элементов (полезных ископаемых).

47

      В согласии не должно быть отказано, даже если тому препятствуют указанные выше опасения, если такой отказ будет означать неприемлемую жестокость в отношении лица, отчуждающего землю (абзац 7 § 9).

      Если есть основания опасаться, что в результате выдачи разрешения на совершение сделки может произойти нездоровое распределение земель, либо из-за отчуждения земельный участок или несколько земельных участков, территориально или экономически взаимосвязанных и принадлежащих лицу, отчуждающему земельный участок, будут бесхозяйственно уменьшены или распределены, или «эквивалент» (цена продажи) окажется в грубом несоответствии с ценой земельного участка, то разрешение может быть выдано с возложением обязанностей (§ 10) , либо под условием (§11).

На приобретателя может быть возложена обязанность:

1. сдать приобретенный земельный участок в аренду земледельцу;

2. по отчуждению приобретенного земельного участка (всего или части)

соответственно либо земледельцу, либо указанному учреждением по

заселению предпринимателю;

3. в течение определенного разумного срока передать земельный участок в

другом месте, но не большего по размеру или   стоимости, чем размер

или стоимость приобретенного земельного участка;

4. в целях сохранения надлежащего лесного хозяйствования заключить

договор о б условиях хозяйствования с экспертом по лесам либо с

лесным     ведомством     либо     хозяйствовать     по     согласованному

хозяйственному плану.

      Если согласие выдано с возложением обязанностей, то участвующие в договоре стороны имеют право отказаться от подписанного договора до

48

истечения    одномесячного   срока,    предусмотренного   для    вступления решения в законную силу.

      Согласие может быть выдано под условием, что в течение определенного срока

1. стороны по договору определенным образом изменяют    отдельные

положения договора, которые вызывают опасения, что может произойти

один из неблагоприятных фактов, указанных выше;

2. приобретатель на определенный срок сдаст земельный участок в аренду

земледельцу;

3. приобретатель передаст земельный участок в другом месте, однако не

больший  по размеру  или     стоимости,  чем  размер  или  стоимость

приобретенного земельного участка.

4. Если   условие   выполнено   сторонами,   то   учреждение   по   выдаче

разрешений по предложению должно выдать об этом свидетельство.

      Закон о земельном обороте вводит право преимущественной  покупки сельскохозяйственных земель теми, кто живет и работает на земле. Как отмечает Г.Е. Быстрое, институт преимущественной покупки содействует укрупнению сельскохозяйственных предприятий и распространяется лишь на сделки с земельными участками в два и более гектаров. В отдельных федеральных землях эта норма сокращена и составляет в Гессене - 0.25 га, в Нижней Саксонии и Баден-Вюртемберге -0.5 га, в Баварии - 1 га. И в этом проявляется противоположная укрупнению сельскохозяйственных предприятий тенденция развития законодательства, которое охраняет мелкую крестьянскую собственность на землю как основу сохранения семейных крестьянских хозяйств. Закон не предусматривает в связи с этим каких-либо ограничений для выдачи разрешений на приобретение     земельных     участков     крестьянином,     для     которого

f I

49

сельскохозяйственная деятельность является основным занятием. В случае конкурса покупателей преимущественное право на приобретение земельного участка имеют лица, получающие от сельскохозяйственной предпринимательской деятельности более 90% своего дохода. Местные органы власти также отдают предпочтение тем фермерам, которые могут улучшить производственную структуру крестьянского хозяйства36.

      Таким образом, отчуждение земельных участков в Германии осуществляется в общем гражданско-правовом порядке с учетом специфики объекта (земельного участка как объекта недвижимости) и под предварительным административным контролем. Цель осуществления административного контроля - улучшение аграрной структуры, обеспечение баланса между интересами индивидуума и общества.

      Германское законодательство детально регламентирует не только сделки об отчуждении сельскохозяйственных земель, но и договор сельскохозяйственной аренды. Порядок заключения договоров аренды земельных участков осуществляется в соответствии с Германским гражданским уложением в редакции Закона о новом порядке сельскохозяйственной аренды от 8 февраля 1985 года37. При этом заключение договоров сельскохозяйственной аренды осуществляется под контролем государства, осуществляемым в соответствии с Законом об уведомлении и опротестовании договоров аренды земельных участков от 8 ноября 1995 года38.

      Законодательством ФРГ не устанавливается обязательной письменной    формы    для    договора    сельскохозяйственной    аренды.

          Аграрное право: учебник для вузов / Под ред. проф. Г.Е. Быстрова и проф. М.И. Козыря. М: Юристь, 1998. С. 484 - 485.

          Gesetz zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts.     Vom: 08.11.1985. BGB1. T 1. Nr 55. S 2065.

50

Обязательной письменной формы требует договор, заключенный на срок свыше двух лет. Если такая форма не соблюдена, считается, что договор заключен на неопределенный срок (§ 585а Германского гражданского уложения).

      Заключение договоров аренды сельскохозяйственных земель осуществляется в уведомительном порядке. Стороны, заинтересованные в заключении договора, обязаны в течение одного месяца с момента согласования текста договора уведомить компетентный государственный орган о заключении договора аренды. Если договор составляется в письменной форме, то таковой представляется вместе с уведомлением. Если договор заключается устно, то стороны вправе сообщить об этом устно. Не требуют уведомления договоры между близкими родственниками а также в случаях, когда одной из сторон является государственное административное учреждение.

      Представленный договор может быть опротестован (не разрешен) в трех случаях. Во-первых, когда заключение договора аренды ведет к нездоровому распределению земли (например, земельная площадь предприятия арендатора превышает предусмотренный законом максимальный предел землевладения)39. Во-вторых, если сдача земельного участка в аренду ведет к такому его раздроблению, что рациональное использование их становится невозможным. В третьих, если арендная плата не соответствует урожайности, устойчиво достигаемой при добросовестном ведении хозяйства.

      Германским законодательством уделяется значительное внимание обеспечению стабильности арендных отношений, создается режим наибольшего   благоприятствования   для   производственной  деятельности

          Gesetz ьЬет die Anzeige und Beanstandungen von Landpachtvertrngen (Landpachtverkehrsgesetz — LPachtVG). Vom: 08.11.1985. BGB1. T 1. Nr 55. S 2075.

I

?I

51

арендатора. Большую роль в обеспечении стабильности арендных отношений играют нормы Германского гражданского уложения. В частности, в нем содержатся положения, которые способствуют возобновлению на неопределенный срок договоров, заключенных на определенный срок. По общему правилу, договор истекает в срок, установленный в договоре. Договор, заключенный на срок не менее, чем на три года, продлевается на неопределенное время, если по запросу одной из сторон по договору, готова ли другая сторона к продлению арендных отношений, другая сторона не выскажет в течение трех месяцев возражений по поводу продления договора (§ 594 ГГУ).

      Если арендный договор заключен на срок не менее тридцати лет, то по истечение этого срока для прекращения договора должно быть заявлено о его прекращении не позднее третьего рабочего дня текущего арендного года. Прекращение договора недопустимо, если он был заключен на срок жизни арендатора или арендодателя (§ 594Ь ГГУ).

      Из правила о нерасторжимости договора, заключенного на срок жизни одной из сторон есть исключение. Такой договор все же может быть расторгнут досрочно в случае, если арендатор станет профессионально непригоден, а арендодатель возражает против передачи участка третьему лицу, способному обеспечить нормальное ведение хозяйства (§ 594с ГГУ).

      В случае смерти арендатора его наследники или арендодатель имеют право расторгнуть договор, заявив об этом за шесть месяцев до конца календарного года. Наследники могут возражать против расторжения договора аренды земельного участка и требовать его продления, если они (один из наследников или уполномоченное ими третье лицо) гарантируют надлежащее ведение хозяйства (§ 594 ГГУ).

39

Земельный вопрос. Под ред. Е.С. Строева. М., 1999. С. 288.

52

      Основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке является неуплата арендной платы (или значительной ее части) более, чем за три месяца.

      Германская Федеративная Республика не является исключением из общего правила. Тенденция публично-правового регулирования земельного оборота отмечается во всех развитых странах. Например, с середины нынешнего столетия Французская Республика стала на путь активного государственного вмешательства в земельные отношения с целью повышения эффективности использования земли. Среди средств, которые

!     используются в земельной политике Франции можно отметить такие, как

установление цен на землю Обществами    по перестройке и улучшению

!   ; аграрной структуры (САФЕР), контроль за слиянием земельных участков40.

I   ! Поскольку    около    60%    сельскохозяйственных    земель    во    Франции

| !   используется на правах аренды, арендные отношения регламентируются

I     особо      тщательно      (регулирование      сельскохозяйственной      аренды

I     ;

осуществляется более, чем десятью законами). Для того, чтобы укрепить самостоятельность арендатора во взаимоотношениях с собственником земельного участка, Устав сельскохозяйственной аренды Франции (провозглашен Ордонансом 17 октября 1945 года)41 с последующими изменениями и дополнениями устанавливает различные правовые гарантии: нерасторжимость договора аренды до истечения срока его действия; право на возобновление договора сельскохозяйственной аренды по истечении срока его действия; право аренды по наследству после смерти арендатора в пользу супруга, детей, родителей, работавших вместе с арендатором; право арендатора на выкуп арендованной земли; право на получение компенсации

40

            Павлова    Э.И.    Государственное   регулирование    сельского    хозяйства    во    Франции (организационно-правовые аспекты). М.: Наука, 1988. С. 153.

41

          Устав сельскохозяйственной аренды в настоящее время включен в книгу VI Аграрного кодекса Франции.

                                       53 за вынужденный отказ от земли; запрещение на передачу права аренды

третьим лицам и др.42 Арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемой им земли. Арендодатель может возобновить пользование своим имуществом только тогда, когда он намерен сам заниматься сельскохозяйственной деятельностью. В целях усиления устойчивости арендованного хозяйства французское законодательство вводит два вида долгосрочной сельскохозяйственной аренды: на 18 лет и более (по Закону от 31 декабря 1970 г.) и на 25 лет и более (по Закону от 4 июля 1980 г.).43 Договор аренды может быть на срок 25 лет и более в случае, когда в аренду сдается земельный участок, превышающий определенные размеры. Срок аренды по такому договору истекает по окончании сельскохозяйственного года, когда арендатор достигает пенсионного возраста44.

      Заключение договоров аренды на длительные сроки экономически стимулируется. Арендодатели частично освобождаются от налога на имущество, сданного в долгосрочную аренду. Заключение в соответствии с Законом от 31 декабря 1970 года договора аренды на срок 18 лет и более влечет частичное освобождение от налога на наследование45. Размер арендной платы зависит также от срока договора аренды. При заключении договоров аренды на длительные сроки размер арендной платы увеличивается (до 10%, с разрешения префекта)46.

      Как отмечается в научной литературе, "арендная плата устанавливается    сторонами    в    пределах    "вилки",    определяемой    в

42

Аграрное право: учебник для вузов / Под ред. проф. Г.Е. Быстрова и проф. М.И. Козыря. М.:

Юристь, 1998. С. 491 - 492.

43

Земельный вопрос. Под ред. Е.С. Строева. М., 1999. С. 321.

44

           Б.Д. Клюкин отмечает, что установление продолжительных сроков сельскохозяйственной аренды, имеющее место быть во Франции, ФРГ, Италии, признается "в аграрном праве наиболее прогрессивной чертой современного законодательства". См.: Аграрное право: Учебник / Отв. ред. д.ю.н. проф. Г.Е. Быстрое, д.ю.н. проф. М.И. Козырь. М.: Юристь, 1996.

45

            Павлова    Э.И.    Государственное    регулирование    сельского    хозяйства    во    Франции (организационно-правовые аспекты). М.: Наука, 1988. С. 92.

54

постановлениях префектов каждого сельскохозяйственного микрорегиона. Постановления принимаются на основании цен на те виды сельскохозяйственной продукции, которые приняты в качестве базы для определения размера арендной платы, в среднем составляющей 2-3% стоимости земли. Цены на продукты, служащие базой для арендной платы, устанавливаются ежегодно постановлениями префектов (а для зерна -межминистерским постановлением)"47.

      Законом о контроле за структурами аграрных хозяйств и о статусе аренды от 1 августа1984 года устанавливаются максимальные и минимальные размеры земельных участков, образующихся в результате заключения договоров аренды.

      Природные, культурные, исторические, политические и иные условия обусловливают специфику регулирования земельных отношений в различных странах, вследствие чего невозможно механическое перенесение сформировавшихся в той или иной стране моделей правового регулирования земельного оборота. В то же время изучение зарубежного законодательства о земельном обороте позволяет нам внедрять (адаптируя их) соответствующие российским условиям элементы правового регулирования, о чем будет сказано в главе III настоящего исследования.

Земельный вопрос. Под ред. Е.С. Строева. М., 1999. С. 321.

47

Земельный вопрос. Под ред. Е.С. Строева. М., 1999. С. 321.

55

Глава II.    Нормативные правовые акты, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения

§ 1.   Федеральные нормативные правовые акты 1)      Конституция Российской Федерации

      Обладая высшей юридической силой по отношению ко всем нормативным правовым актам, Конституция РФ занимает центральное место в системе источников Российского права. Ее нормы являются основой для формирования и развития всей правовой системы Российской Федерации, определяют основные направления законотворческой деятельности. Все законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции. В Конституции РФ содержатся нормы, специально направленные на регулирование имущественных отношений и земельных отношений, которые мы рассматриваем как особую разновидность имущественных отношений. В ней определяются также основные права и свободы человека и гражданина, в том числе в экономической сфере.

      Закрепление в Конституции РФ множественности форм собственности на землю (пункт 2 ст. 9), прав собственников свободно распоряжаться землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (пункт 2 ст. 36), принципов признания и равной защиты частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности (пункт 2 ст. 8), охраны и использования земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, - определяет основные направления формирования и совершенствования земельного оборота. Признание земли объектом права частной собственности влечет за собой включение земли в число объектов, попадающих в сферу гражданско- правового   регулирования.   Наличие   конституционного   права   человека

56

свободно распоряжаться землей, если это не наносит ущерба окружающей

среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, однозначно

^     свидетельствует о включении земли в гражданский оборот.

      Вместе с тем в Конституции РФ отмечается специфика земли, как

особого объекта права собственности. Земля используется и охраняется в

Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов,

проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 9). Об особой

значимости земли свидетельствует и то обстоятельство, что эта

конституционная норма находится в разделе "Основы конституционного

строя". В соответствии со ст. 58 Конституции РФ "каждый обязан

сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным

!     богатствам" а, следовательно, и к земле, как важнейшей составляющей

I     природной среды и природному богатству. Особая социальная значимость

земли предполагает наложение на собственников соответствующих обязанностей, а необходимость использования земли не только в своем интересе, но и во благо общества, обусловливает необходимость особого правового регулирования отношений по владению, распоряжению и пользованию этим видом недвижимого имущества.

Непосредственное значение для рассматриваемого вопроса имеют

конституционные нормы, определяющие предметы ведения Российской

I1

        Федерации     и     ее     субъектов,     нормы,     устанавливающие     формы

}'    правотворчества на различных уровнях, а также нормы, устанавливающие

i

''    иерархию нормативных правовых актов.

      В соответствии со статьей 71 Конституции РФ, в ведении Российской Федерации находятся: принятие и изменение Конституции Российской Федерации и федеральных законов, контроль за их соблюдением (подпункт "а"); регулирование и защита прав и свобод человека  и  гражданина (подпункт "в");  гражданское  законодательство

f   !     :

57

(подпункт "о"). В совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72 Конституции РФ) находятся земельное  законодательство (подпункт "к" пункта 1), а также "вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами" (подпункт "в" пункта 1). По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации (пункт 1 ст. 76). По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (пункт 2 ст. 76).

       Конституция Российской Федерации определяет полномочия  Президента Российской Федерации. Президент является гарантом прав и  свобод человека и гражданина (пункт 2 ст. 80), может издавать не  противоречащие Конституции и федеральным законам обязательные для  исполнения на всей территории Российской Федерации указы и  распоряжения (ст. 90).

       Указы и распоряжения Президента Российской Федерации не должны противоречить Конституции Российской Федерации и федеральным законам (ст. 90). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации и к совместному ведению РФ и ее субъектов. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (пункт 5 ст. 76 Конституции РФ).

      Конституция Российской Федерации определяет полномочия Правительства РФ. Правительство Российской Федерации на основании и

58

во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации обязательны к исполнению в Российской Федерации (пункты 1 и 2 ст. 115).

      Конституция в основном определила направления развития законодательства в сфере регулирования земельного оборота, разграничила предметы ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, закрепила формы правотворчества.

      Вызывает вопросы положение, закрепленное в подпункте "б" пункта 1 ст. 72 Конституции РФ, в соответствии с которым в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся "вопросы ...распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами". Поскольку земля может находиться в различных формах собственности, вопросы распоряжения ею должны решаться собственником каждого конкретного участка либо лицом, уполномоченным им, в пределах его компетенции (это вытекает из пункта 2 ст. 36 Конституции РФ). Поэтому толковать положение подпункта "б" пункта 1 ст. 72 Конституции РФ, по нашему мнению, следует так: законодательство, регулирующее вопросы распоряжения землей, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Если распоряжение землей в соответствующих случаях рассматривать как правоотношения, основанные на равенстве сторон и направленные на осуществление права собственности, то эти правоотношения являются предметом регулирования гражданского права (это вытекает из пункта 1 ст. 2 ГК РФ). Гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а земельное законодательство и вопросы распоряжения землей - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Тогда возникает вопрос. Означает ли вышесказанное, что вопросы распоряжения

59

землей не являются предметом гражданского права, даже если эти отношения строятся на основе равенства сторон и направлены на реализацию права собственности? По нашему мнению, это означает, что гражданским законодательством должны определяться общие правила имущественного (в том числе и земельного) оборота, за изъятиями и иными особенностями, установленными земельным законодательством в целях особой охраны земли, как достояния народов, проживающих на ее территории.

      Безусловно, Конституция РФ определяет лишь основы правовой и экономической систем государства. Конституция является законодательным актом прямого действия, однако для правильной реализации многих конституционных положений необходима тщательная правовая регламентация как на уровне РФ, так и на уровне субъектов Федерации.

                   60 2)      Законы Российской Федерации

      Федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации (пункт 2 ст. 4 Конституции РФ). Федеральные законы не должны противоречить Конституции Российской Федерации. В пункте 2 статьи 120 Конституции РФ (глава 7 "Судебная власть") устанавливается, что "суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом". Тем самым Конституция гарантирует верховенство законов над иными правовыми актами, в том числе и законов, регулирующих вопросы земельного оборота.

     Анализируя федеральные законы, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего необходимо отметить следующее. Конституция различает такие отрасли законодательства, как гражданское и земельное, устанавливая, что первое относится к исключительному ведению Российской Федерации, а второе - к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Конституция не дает критериев разграничения этих отраслей законодательства.

     В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ ("Отношения,

регулируемые гражданским законодательством"), гражданское

законодательство определяет правовое положение участников

гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления

права собственности и других вещных прав, исключительных прав на

результаты      интеллектуальной      деятельности   (интеллектуальной

собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Участниками регулируемых гражданским    законодательством    отношений    являются    граждане    и

61

юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

     К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

     Как указано в статье 1 Земельного кодекса РСФСР ("Задачи земельного законодательства РСФСР"), задачами земельного законодательства Российской Советской Федеративной Социалистической Республики являются регулирование земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создание условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды и охрана прав на землю граждан, предприятий, учреждений и организаций.

     Отношения, связанные с использованием земли, регулируются многими отраслями права: конституционным, земельным, налоговым и др. Земля, будучи включена в число объектов частной собственности (пункт 2 ст. 9 Конституции РФ), попадает в том числе в сферу гражданско-правового регулирования. Об этом также свидетельствует включение в Гражданский кодекс РФ главы XVII "Право собственности и иные вещные права на землю"48.  В  силу этого  к  определенной части  земельных  отношений

48

           В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса", глава 17 Гражданского кодекса РФ вводится в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации.

62

(отношений, складывающихся по поводу распоряжения землей и правами

на землю) применимы положения гражданского законодательства о сделках

i     (подраздел 3 раздела I ГК РФ), о праве собственности и об иных вещных

правах (раздел II ГК РФ), общие положения об обязательствах и общие положения о договоре (подразделы 1 и 2 раздела III ГК РФ), общие положения об отдельных видах обязательств (раздел IV ГК РФ). Правовое положение граждан (физических лиц) и юридических лиц, как субъектов гражданского права и, следовательно, как субъектов гражданского оборота, определено соответственно в главах 3 и 4 подраздела 2 главы I ГК РФ. В подразделе 3 этой же главы определено правовое положение Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, как участников отношений, регулируемых гражданским законодательством.

     Гражданским   законодательством   предусмотрено,   что   владение,

пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами

осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба

окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц

1     (пункт 3 ст. 209 ГК РФ). В Гражданском кодексе РФ также предусмотрено,

что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить

от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот

допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129 ГК

РФ). Толкование термина "допускается" представляет некоторую

сложность. Определение этого понятия отсутствует как в гражданском, так

и земельном законодательстве. В теории права выделяются три способа

}     правового    регулирования:    дозволение,    запрещение    и    обязывание.

|     Дозволение - предоставление права лицу на определенное собственное

|     поведение, совершение тех или иных действий. Запрещение - возложение

i

;     на лицо  обязанности  воздерживаться  от  определенного  поведения,  от

|     совершения тех или иных действий. Обязывание - возложение на лицо

63

обязанности определенного поведения, совершения тех или иных активных действий. В зависимости от соотношения дозволений и запрещений различается два типа юридического регулирования. Общедозволительное регулирование заключается в том, что лицо вправе, в принципе, совершать любые действия, за исключением тех, в отношении которых установлен прямой запрет законов ("дозволено все, кроме прямо запрещенного"). Разрешительное регулирование заключается в том, что лицо вправе совершать только те действия, которые ему разрешены ("запрещено все, кроме прямо дозволенного"). При этом каждому из этих типов регулирования присущи точные, математически строгие взаимоотношения между дозволениями и запретами (общедозволительный тип = общее дозволение + исчерпывающий перечень конкретных запретов; разрешительный = общее запрещение + исчерпывающий перечень конкретных дозволений)49. По толковому словарю Даля допускать, как допущать, допустить - "дозволять, разрешать, дать свободу; не претить, не мешать; ..."50. Если понятие "допускается" толковать как "дозволяется", это означает, что земля может находиться в обороте лишь в той мере, в какой земельный оборот дозволяется законами о земле. То есть это означает исключение земли из гражданского оборота (за отдельными изъятиями, установленными земельным законодательством).

     Какие же сделки с землей дозволены федеральным земельным законодательством? Федеральные законы, специально регулирующие оборот земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, или устанавливающие его особенности, практически отсутствуют. Из федеральных  законов,  хоть  в  какой-то  мере  затрагивающих  вопросы

49

Алексеев С.С. Государство и право. Начальный курс. - М.: Юридическая литература, 1993. С.

75 - 76.

50

Толковый словарь Даля. Т. I. С. 472.

64

оборота земель, используемых в товарном сельскохозяйственном производстве, можно назвать только Земельный кодекс РСФСР (утвержден ВС РСФСР 25.04.91 N 1103-1), Закон РСФСР от 22.11.90 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Федеральный закон от 08.12.95 N 193-ФЗ (ред. от 07.03.97) "О сельскохозяйственной кооперации", Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

     В Земельном кодексе РСФСР в ст. 41 определяются три основания, по которым может быть расторгнут договор аренды земли: "1) по волеизъявлению сторон; 2) в случае смерти собственника и отсутствия правопреемника; 3) в случае смерти арендатора и отсутствия наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды". В статье 61 ЗК РСФСР определяется особый порядок наследования земельного участка, находящегося в собственности граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство: "Земельный участок гражданина, ведущего крестьянское (фермерское) хозяйство, передается по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского хозяйства. При отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство в соответствии с требованиями части третьей статьи 58 настоящего Кодекса. При наличии нескольких таких наследников выбор производится на конкурсной основе местным Советом народных депутатов, в ведении которого находится земельный участок. Споры о преимущественном праве наследования земельного участка рассматриваются в суде. При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, земельный участок передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства. Наследник  земельного   участка  имеет  право   на  получение   стоимости

65

отчуждаемого   земельного   участка,   на   который   не   переходит   право собственности".

     В Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" в статье 10 среди прочих прав граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, названы: право обменять земельный участок в установленном порядке через Совет народных депутатов (подпункт "д" первого абзаца пункта 1); право сдать земельный участок или его часть в аренду в случае временной нетрудоспособности, призыва на действительную службу в ряды Вооруженных Сил СССР, поступления на учебу (подпункт "е" первого абзаца пункта 1); право передать земельный участок по наследству (подпункт "д" первого абзаца пункта 1). Подпунктом "а" второго абзаца пункта 1 ст. 10 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в собственности, кроме того предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк. Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 79 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" эта норма не применяется, как противоречащая пункту 1 ст. 63 этого же закона, устанавливающему, что ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с этим федеральным законом не допускается. Подпунктом "г" пункта 2 ст. 10 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в долгосрочной аренде, предоставляется право передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

     Федеральным законом от 08.12.95 N 193-ФЗ (ред. от 07.03.97) "О сельскохозяйственной     кооперации"     предусматривается     возможность

66

внесения в паевой фонд кооператива земельных участков и земельных долей (ст. 1). Сельскохозяйственные кооперативы вправе "иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать51 и осуществлять иные вещные права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и на условиях, которые установлены законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации"52. При реорганизации сельскохозяйственной организации ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива (с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива) либо передать земельный участок, находящийся в его собственности, кооперативу в аренду на условиях, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (пункт 3 ст. 10).

     Таким образом, действующие федеральные законы допускают возможность отчуждения земли посредством совершения сделок купли-продажи, дарения земельной доли и посредством иных сделок только сельскохозяйственным кооперативам. Право передавать землю в аренду предусмотрено только для крестьянских (фермерских) хозяйств (не считая случаев, когда субъектом арендных отношений выступает сельскохозяйственный кооператив). Передача земли по наследству предусмотрена только в крестьянских (фермерских) хозяйствах.

          В соответствии с пунктом 1 ст. 63 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не могут являться предметом залога сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций.

52

Остается открытым вопрос, кто является второй стороной по сделкам с землей - только

кооперативы, или иные субъекты тоже?

67

     Если абстрагироваться от законов субъектов Российской Федерации и не оспаривать конституционность статьи 129 ПС РФ, то можно утверждать, что в настоящее время возможность оборота сельскохозяйственных земель в значительной мере определяется правовым положением субъектов земельных прав (например, из сельскохозяйственных коммерческих организаций различных организационно-правовых форм наибольшие права по совершению сделок с земельными участками имеют сельскохозяйственные кооперативы).

     Попробуем дать оценку статье 129 ГК РФ. В соответствии с пунктом 3 этой статьи, земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается (то есть дозволяется, разрешается) законами о земле. Допустим, что крестьянин - собственник земельной доли - намерен внести выделенный в счет этой доли земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации в форме общества с ограниченной ответственностью. Допускается (разрешается) ли законами о земле совершение сделки по внесению земельного участка в уставный капитал коммерческой организации? Нет, не разрешается53 (за исключением внесения земельной доли в уставный капитал сельскохозяйственного производственного кооператива, так как такая возможность оговорена в Федеральном законе «О сельскохозяйственной кооперации»). Возможность совершения такой сделки законами о земле (за упомянутым выше исключением) не предусмотрено. Следовательно, переход земли таким образом от одного лица к другому не дозволен законом о земле. Следовательно, запрещен пунктом 3 ст. 129 ГК РФ. Как это соотносится со ст. 36 Конституции РФ, которая провозгласила, что собственник свободно

          Хотя и не запрещается, - но это не имеет значения, так как норма, содержащаяся в пункте 3 ст. 129 ГК РФ общезапретительная, а не общедозволительная.

68

распоряжается землей, если это, во-первых, не наносит ущерба окружающей природной среде и, во-вторых, не нарушает права иных лиц?

•     Рассмотрим   иной   пример.   Умер   собственник   земельной   доли,

находящейся в аренде у сельскохозяйственной коммерческой организации. Имеют ли право лица, являющиеся в соответствии с гражданским законодательством наследниками, получить эту земельную долю по наследству? Если буквально следовать п. 3 ст. 129 ГК РФ, то не могут, так как переход земли допускается в той мере, в какой он разрешен законами о земле. Законами же о земле предусмотрена только возможность передачи по наследству земельного участка гражданина, ведущего крестьянское фермерское хозяйство (подпункт «ж» п. 1 ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; ст. 61 Земельного кодекса РФ). Так как законами о земле не допускается (не разрешается, не дозволяется)

|     наследование земельных участков (кроме земельных участков граждан,

ведущих крестьянское хозяйство), следовательно и наследование невозможно.   Но   это   нарушает   право   наследования,   гарантированное

;     Конституцией РФ.

Ц

Мы утверждаем, что применение пункта 3 статьи  129 ГК РФ в

условиях отсутствия федерального земельного законодательства, в должной мере регулирующего вопросы земельного оборота может повлечь нарушение конституционных прав граждан свободно распоряжаться землей а также конституционное право наследования. По нашему мнению, ст. 129 ГК РФ в части, устанавливающей возможность земельного оборота, должна быть изложена в иной редакции таким образом, чтобы отчуждение или переход прав на землю иным способом от одного лица к другому допускался постольку, поскольку это не запрещено законами о земле.

69

          3)      Подзаконные правовые акты Указы Президента РФ.

%     Позволяет     ли     федеральное     законодательство     собственникам

сельскохозяйственных земель распоряжаться ею свободно (если это не

наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных

интересов иных лиц) - об этом спорят даже юристы. Что в этих условиях

думают о своих правах собственники земли - представить не составляет

труда. Ситуация осложняется широко распространенным мнением, что

купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения в России

запрещена. В этих условиях одним из важнейших федеральных

нормативно-правовых актов, направленных на обеспечение

конституционных прав и свобод граждан, является принятый 7 марта 1996

:     года Указ Президента РФ № 337 "О реализации конституционных прав

\     граждан на землю". Этим Указом подтверждается право собственника

!     земельной доли без согласия других участников долевой собственности

I     передать земельную долю по наследству, использовать земельную долю (с

         выделением  земельного  участка  в  натуре)  для  ведения  крестьянского

щ     (фермерского) и личного подсобного хозяйства, продать земельную долю;

подарить земельную долю; обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве, передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Еще раньше, 27 октября 1993 года, Президентом РФ был подписан Указ №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", в котором определялось, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками

70

регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства (п. 1). Этим указом также определялось, что граждане и юридические лица -собственники земельных участков - имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев) (п. 2). В пункте 4 Указа говорится о том, что государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей. Этим же Указом были ограничены права по выделению земельных долей (паев) в натуре работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20 - 23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N 708.

     О возможности осуществления Президентом РФ правового регулирования земельных отношений, в том числе вопросов земельного оборота, имеются различные мнения. Государственная Дума Федерального Собрания РФ приняла Заявление в связи с принятием Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", в котором говорится о том, что правоотношения собственности на землю, передача, продажа, дарение, залог земли а также иные действия в отношении  земли  должны   основываться   на  федеральном   законе   и   в

71

противном случае они не пользуются правовой поддержкой и защитой со стороны государства и могут быть оспорены по суду.

     Иную позицию по вопросу о возможности издания Президентом РФ указов, направленных на восполнение пробелов в правовом регулировании, занимает Конституционный суд РФ. В частности, в пункте 4 постановления от 30 апреля 1996 г. N 11-П по делу о проверке конституционности пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 3 октября 1994 г. N 1969 "О мерах по укреплению единой системы исполнительной власти в Российской Федерации" и пункта 2.3 Положения о главе администрации края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа Российской Федерации, утвержденного названным Указом, содержится принципиальное решение Конституционного суда РФ, которое, по нашему мнению, имеет отношение не только к этим - рассмотренным Конституционным судом РФ - правовым актам: "В соответствии со статьей 80 Конституции Российской Федерации Президент Российской Федерации является гарантом Конституции Российской Федерации и обеспечивает согласованное функционирование и взаимодействие органов  государственной власти. В силу этого не противоречит Конституции Российской Федерации издание им указов, восполняющих пробелы в правовом регулировании по вопросам, требующим законодательного решения, при условии, что такие указы не противоречат Конституции Российской Федерации и федеральным законам, а их действие во времени ограничивается периодом до принятия соответствующих законодательных актов"54. Таким образом, Президент РФ вправе осуществлять правовое регулирование земельного оборота, поскольку вопросы земельного оборота не урегулированы законами. В соответствии с пунктом 3 ст. 3 ГК РФ, отношения, указанные в пункте 1 статьи 2 ГК РФ (правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок

54

Вестник Конституционного Суда РФ, N 3,1996,

72

осуществления права собственности и других вещных прав и др.), могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу и иным законам. При этом следует исходить из того, что основным законом Российской Федерации является Конституция РФ, и в случае противоречия законов РФ Конституции РФ Президент в своей нормотворческой деятельности обязан ориентироваться на Конституцию.

Акты Правительства РФ.

     Функционирование земельного рынка в значительной мере обеспечивается актами Правительства Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 года № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", принятым во исполнение Указа Президента РФ от "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", районным и внутрихозяйственным комиссиям поручается провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность (п. 4); пунктом 10 владельцам паев вменено в обязанность подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из форм использования своего пая.

     Утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 года № 708 Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий определило расширило перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельных долей в собственность бесплатно. Этим же постановлением были ограничены права собственников земельных долей в некоторых специализированных организациях на выделение земельных долей в натуре.

55

Земельных и имущественных.

73

     Одобренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года № 96 Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями еще до подписания Президентом РФ Указа № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" подтвердили право граждан совершать предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными долями. Рекомендации состоят их 12 разделов, 6 из которых определяют порядок совершения сделок с земельными долями.

      Раздел 1 Рекомендаций определяет механизм передачи земельных долей в аренду сельскохозяйственным коммерческим организациям. Рекомендациями одобрены две примерные формы договоров аренды. Одна из них - двусторонний договор аренды земельной доли, одной стороной по которому является сельскохозяйственная коммерческая организация (арендатор), а другой - гражданин (арендодатель). Аренда земельных долей является довольно специфической разновидностью аренды земель сельскохозяйственного назначения. Она получила широкое распространение сначала в Нижегородской, Орловской, Ростовской областях, а впоследствии и во всей Российской Федерации. Особенностью

56

заключаемого договора аренды земельной доли является то, что он содержит как элементы договора аренды, так и договора поручения. Так, в пункте 7 указанного договора говорится, что арендатор имеет право осуществлять от имени арендодателя действия по выделению в натуре земельного участка, размер которого соответствует размеру арендованной земельной доли. Арендодатель признает, что выделенный участок будет принадлежать  на праве  общей  собственности Арендодателю  и другим

56

          Форма является приложением к Рекомендациям о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренным Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. №96.

74

участникам общей собственности и что земельная доля в таком участке может измениться по площади и другим характеристикам, но при этом ее величина в баллогектарах должна остаться прежней. В конечном результате предметом аренды становится не некая совокупность земельных долей, а конкретный земельный участок. Такая правовая конструкция позволяет сособственникам реализовать свое право сдать в аренду принадлежащий им земельный массив целиком без выделения в натуре множества земельных участков, соответствующих их долям. Это очень важно, поскольку выделение в натуре земельного участка каждого участника общей собственности (в Орловской области, например, в хозяйствах в среднем насчитывается 300 - 800 сособственников) предполагает, что в случае расторжения или прекращения договора аренды конкретному арендодателю будет выделен ранее определенный участок. Практика показывает, что договор аренды расторгается либо не продлевается в случаях, когда арендодатель желает передать землю в аренду одному из соседних крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных коммерческих организаций, предложивших более выгодные условия, либо желает сам организовать крестьянское хозяйство. Очевидно, что в момент заключения договора аренды человек не знает, куда он передаст долю впоследствии и, следовательно, выделенный в натуре земельный участок впоследствии его наверняка не удовлетворит. Передача такого участка соседнему хозяйству не позволит также соблюсти компактное и рациональное землепользование. По мнению председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству Красноярского края Ю.А.Лютых, вынос земельных долей в натуру - «не только теоретическое заблуждение, но и невыполнимое технико-землеустроительное действие. ...процесс передела земли на доли, если работники решили работать совместно в

57

           Предполагается, что сельскохозяйственная коммерческая организация заключит целый ряд таких договоров и выделит в счет земельных долей единый земельный массив.

75

коллективном хозяйстве, вести нет никакой необходимости, так как единое землепользование имеет конкретные освоенные системы земледелия, севообороты. Проекты землеустройства, принятые в этих хозяйствах, учитывают не только экономические и технические условия землепользования, но что очень важно - экологические, социальные, сохранение природных ландшафтов, прибрежных полос, особо ценных

~   58

угодий»  .

          Практика заключения договоров аренды земельной доли, а не земельного участка, на наш взгляд, перспективна. Однако специфика объекта земельных отношений порождает некоторые проблемы. В соответствии с пунктом 2 ст. 53 Земельного кодекса РСФСР (утвержден Верховным Советом РСФСР 25.04.91), осуществление комплекса мероприятий по охране земель является как обязанностью собственника, так и землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Как совершенно

справедливо указывается в юридической литературе59, при таком положении вещей, когда каждый из арендодателей не знает, какой конкретно участок в земельном массиве принадлежит ему, а используются все земли сельскохозяйственной коммерческой организацией, вряд ли обязанность по охране земель целесообразно возложить на собственника. В такой ситуации обязанность по охране земель правильнее было бы возложить на землепользователей, то есть на сельскохозяйственные предприятия. Там же указывается на неясность в вопросе о возмещении стоимости произведенных неотделимых от земельного участка улучшений при расторжении договора аренды, равно как и в вопросе о последствиях ухудшения качества земельного участка.

58

Лютых Ю.А. Земельные отношения в России, Исторический и современный аспекты. -

Красноярск: Кн. Издательство, 1995. С. 228 - 229. 59

Иконицкая    И.А.,    Краснов    Н.И.    "Правовое    регулирование    рыночного    оборота

сельскохозяйственных земель", с. 98 - 99. // Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. Отв. редактор И.А.Иконицкая. М. 1996.

76

          Разумеется, эти вопросы необходимо решать. В связи с этим важное значение имеет принятие федерального закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.

     Другая предусмотренная Рекомендациями форма - так называемый "многосторонний договор аренды", в соответствии с которым одной стороной является сельскохозяйственная коммерческая организация (арендатор), а с другой стороны - группа арендодателей. Наименование этой примерной формы является некорректной, поскольку в этом договоре не много сторон, а две - арендатор и арендодатели. Фактически это двусторонний договор аренды земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателя.

     Учитывая специфику сельского хозяйства, примерные формы договоров предусматривают возможность уплаты арендной платы продукцией и услугами. Предусматривается также возможность возложения на арендатора обязанности по уплате земельного налога. В соответствии с пунктом 5 каждой из этих форм, размер арендной платы, выплачиваемой в виде денежных сумм, увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда. Размер арендной платы также соответственно увеличивается при изменении суммы налоговых и иных платежей за землю. В "многостороннем договоре аренды" предусматривается возможность прекращения договора в отношении не всех, а одного или нескольких арендодателей. В соответствии с пунктом 2 каждого из договоров, по истечении срока аренды, установленного договором, договор считается продленным на один год, если ни от одной из сторон не поступило заявления о прекращении договора.

     Разделом 2 Рекомендаций определяется порядок заключения договора купли-продажи земельной доли. В соответствии с пунктом 9 Рекомендаций "каждый собственник земельной доли вправе продать ее в

77

соответствии с законодательством Российской Федерации для целей производства сельскохозяйственной продукции. ...При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производится". Пунктом 2 одобренной Рекомендациями примерной формы договора купли-продажи земельной доли предусматривается возможность оплаты земельной доли как деньгами, так услугами и продукцией. Таким образом, типовая форма содержит в себе элементы как договора купли-продажи, так и договора мены и договора возмездного оказания услуг. Примерной формой предусматривалась возможность осуществления пожизненных платежей, упредив тем самым регламентированную впоследствии ГК РФ сделку пожизненной ренты.

     Возможность внесения земельных долей и права пользования земельными долями в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ и паевой фонд производственных кооперативов предусмотрена разделом IV Рекомендаций. В соответствии с пунктом 15 Рекомендаций внесение земельной доли или права пользования земельной долей в уставный капитал указанных организаций осуществляется на основании их учредительных договоров, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами (п. 16). Рекомендациями ограничен срок внесения права пользования земельной долей в уставный капитал - не более чем на три года, однако возможно внесение права пользования в дальнейшем. Основой для совершения подобного рода сделки является пункт 6 статьи 66 ГК РФ, в соответствии с

78

которым "вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по согласию между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке".

     Особенностью этой сделки и ее отличием от внесения в уставный капитал земельной доли является то, что по этой сделке вкладом в имущество предприятия является не земельный участок или земельная доля, а только право пользования ею. При внесении права пользования нужно четко определить передаваемое право: право пользования какой земельной долей вносится в уставный капитал (размер в гектарах, качественная оценка в баллах за гектар), срок, на который вносится право пользования, другие условия. При этом следует исходить из того, что в договоре могут быть либо прямо указаны условия передачи права пользования земельной долей, либо содержание договора должно позволять однозначно эти условия определить. Например, указание на номер и дату выдачи Свидетельства на право собственности на землю позволит определить размер и качественную оценку земельной доли, ее принадлежность к землям сельскохозяйственного назначения (что налагает на сельскохозяйственное предприятие обязанность по ее использованию только в целях сельскохозяйственного производства). Нужно иметь в виду, что ряд требований, предъявляемых к лицам, использующим в своей деятельности земли сельскохозяйственного назначения, установлен действующим законодательством.

     Внесение права пользования земельной в уставный капитал не лишает учредителя (участника) права собственности на земельную долю. Оставаясь ее  собственником,  он  только  лишается  права  пользования,  право  же

79

распоряжаться ею у него остается. Собственник вправе в любое время по своему усмотрению продать, подарить свою землю, которая, однако, будет обременена правами сельскохозяйственного предприятия по ее использованию. Так, приняв в дар земельную долю, новый собственник в течение срока, на который внесено право пользования ею, не сможет сам использовать ее, равно как и сдать в аренду. Смена собственника никак не должна отразиться на сельскохозяйственном предприятии. По истечении срока, на который было внесено право пользования земельной доли, ее собственник  вправе потребовать выдела в счет нее  соответствующего

земельного участка в установленном законом порядке60. В этом заключается важное отличие от внесения в уставный капитал самой земельной доли. Действительно, при внесении земельной доли в уставный (складочный, паевой) капитал учредитель (участник) общества (товарищества, кооператива) теряет на нее право собственности: в соответствии с п. 2 ст. 48 ГК РФ в связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество. К юридическим лицам, в отношении которых их учредители имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иные вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения. Сельскохозяйственными предприятиями являются хозяйственные общества, товарищества и кооперативы. При выходе   из    предприятий   указанных    организационно-правовых    форм

60

п. 18 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями.

80

участники не имеют безусловного права получить в счет внесенной земельной доли соответствующий ей земельный участок (см. пункт 1 ст. 78 и пункт 2 ст. 82, ст. 94 и пункт 3 ст. 95, пункт 1 ст. 111 ГК РФ). Выход же из акционерных обществ вообще осуществляется путем отчуждения акций.

     Внесение права пользования земельной долей в уставный капитал и аренда имеют существенные отличия: по договору аренды арендодатель имеет право получить установленную в договоре арендную плату. Как правило, это продукция собственного производства сельскохозяйственного предприятия и услуги. Передача земли в аренду не предоставляет арендодателю права участвовать в управлении предприятием, распределении прибылей, других прав, которыми обладают участники предприятия. Напротив, внесение права пользования земельной долей предоставляет гражданину права учредителя. Так, внесение земельной доли в складочный капитал товарищества на вере предоставляет гражданину участвовать в управлении товариществом61, принимать участие в распределении прибылей, получать информацию о деятельности товарищества и знакомиться с его бухгалтерской и иной документацией, получить в случае ликвидации товарищества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, либо его стоимость (ст. 67 ГК РФ), вести дела товарищества62.

      В случае выхода из товарищества участник вправе получить стоимость доли в имуществе, пропорциональной его доле в складочном капитале, либо выплата стоимости может быть заменена выдачей имущества в натуре (пункт 1 ст. 78 ГК РФ). Важно отметить, что истечение срока, на который было внесено право пользования земельной долей и возможный затем выдел земельного участка в натуре и его передача собственнику не влечет выхода этого собственника из числа участников

За исключением вкладчиков.

81

товарищества, хотя с этого момента он вправе свободно не только распоряжаться, но и владеть и пользоваться земельным участком. Практика работы в реформируемых сельскохозяйственных предприятиях показала, что именно это наиболее трудно воспринимается как руководителями и специалистами хозяйств, так и должностными лицами, отвечающими за регистрацию предприятий. Тем не менее, это так. Чаще всего прояснить это положение помогает проведение аналогии с ситуацией, когда один из учредителей вносит в складочный капитал оборотные средства, например, топливо или семена - такой участник не перестает быть членом предприятия через два месяца, когда солярка израсходована а зерно посеяно.

     С экономической точки зрения внесение права пользования земельной долей на три года тождественно вкладу, составляющему арендную плату за аналогичную земельную долю. Например, арендная плата за одну земельную долю за 3 года составляла бы 9000 рублей. Уставный капитал общества с учетом вклада гражданина будет составлять 90 000, этот гражданин будет иметь 10% в уставном капитале, то есть он сделает взнос, оцененный в 9 000 рублей. Собственник желает быть участником данного ООО, и у него есть два пути стать им:

1. внести 9 000 рублей в уставный капитал и приобрести тем самым 10% в

уставном капитале (впоследствии эти 9 000 рублей будут израсходованы

предприятием  на аренду у этого же собственника земельной доли,

необходимой      обществу      для      ведения      сельскохозяйственного

производства);

2. внести право пользования земельной долей в уставный капитал, оценив

его   в   9000   рублей   (поскольку   обладание   таким   правом   позволит

обществу   сэкономить   именно   эту   сумму   на   аренде   необходимой

62

Если иное не предусмотрено учредительным договором (пункт 1 ст. 72 ПС РФ).

                                  82 обществу земельной доли)  и получить тем самым  10% в уставном

капитале.

      Проанализируем эти два пути. Для предприятия разницы нет: оно имеет одну земельную долю а гражданин имеет 10% в уставном капитале. Получив в первом варианте деньги, предприятие тут же расходует их на аренду; во втором варианте предприятие недополучает 9000 рублей, но избегает соответствующего расхода. Для гражданина общим в обоих вариантах является то, что он приобретает долю участия в уставном капитале и лишается права использовать принадлежащую ему землю в течение трех лет. Различия заключаются в том, что к моменту регистрации уставный капитал общества должен быть оплачен не менее чем наполовину (пункт 2 ст. 90 ГК РФ) 6 , то есть очень вероятно, что гражданину придется внести сразу 4500 рублей а остальные 4500 рублей - не позднее, чем в течение года деятельности общества. В условиях, когда работники не получают несколько месяцев заработную плату, средняя заработная плата по хозяйству порой составляет 3000 рублей, это крайне затруднительно. Более того, подавляющее большинство сельских жителей морально не готово вложить личные деньги в общественное производство.

     Во втором случае та же цель достигается без указанных выше трудностей.

     Внесение права пользования земельной долей в уставный капитал не стала распространенной. Причин тому несколько. Прежде всего, невыгодность для собственника такой сделки по сравнению с арендой. В то время,   как  арендная  плата  за  земельную  долю  составляет  несколько

          Законодательством предъявляются требования по частичной оплате уставного (складочного, паевого) капитала и к учредителям предприятий иных организационно-правовых форм, порой даже более жесткие. Если в обществе с ограниченной ответственностью, обществе с дополнительной ответственностью требуется, чтобы на момент регистрации уставный капитал был оплачен не менее чем наполовину (то есть в принципе не исключено, что кто-то из учредителей сразу внесет 90 - 100% своего вклада, а кто-то 5 - 10%), то в полном товариществе и товариществе на вере каждый из участников обязан внести не менее половшш своего вклада в складочный капитал товарищества к моменту его регистрации (пункт 2 ст. 73 ГК РФ).

83

центнеров зерна, сена, предоставляется транспорт, уплачивается за собственника земельный налог, участники предприятия дивидендов не получают в связи с отсутствием у хозяйств прибыли. Вероятно, получения прибыли и, соответственно, дивидендов, в ближайшие годы ожидать не следует. И когда перед пенсионером или работником возникает дилемма -получать ли право голоса на предприятии или зерно - предпочтение отдается последнему. Как правило, в получении голосов более всего заинтересованы руководители предприятий, отдельные специалисты и руководители структурных подразделений. Однако и среди них эта сделка не получила широкого распространения, так как имеются другие, более легкие способы концентрации акций, паев, долей в уставном капитале.

     Думается, что со временем, если сельскохозяйственные предприятия все-таки будут работать с прибылью, а собственники имущественных паев и земельных долей ощутят их реальную цену, такая форма распоряжения землей, как внесение земельной доли в уставный (складочный, паевой) капитал займет достойное место в ряду других распространенных сделок.

     Разделом V Рекомендаций регламентируется выделение земельных участков в счет земельных долей.

     В разделе VI устанавливается, что иные сделки с землей совершаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

     Разделом VII определяется судьба невостребованных земельных долей - земельных долей, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями.

84

§ 2.   Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации

     Формирование и развитие законодательства субъектов РФ, регулирующего земельные отношения, происходило параллельно с формированием федерального земельного законодательства. Условно можно выделить два этапа формирования земельного законодательства. Первый этап (приблизительно 1990 - 1992 гг.) можно охарактеризовать как становление нового земельного законодательства, устанавливающего многообразие форм собственности на землю, порядок и условия приватизации земель, платность использования земли. В этот период в республиках, входящих в состав Российской Федерации, в соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РСФСР, принималось земельное законодательство. При этом принимаемые законодательные акты по структуре и содержанию в значительной мере повторяли законодательные акты СССР и РСФСР. В качестве примера можно привести Законы Дагестанской ССР от 16 мая 1991 г. "О земельной реформе", "О земле", Закон Республики Татарстан "О земельной реформе", Законы Калмыцкой Советской Социалистической Республики - Хальмг Танч "О земле" (от 20 февраля 1991 г.) и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (от 21 февраля 1991 г.) и другие. Другими субъектами РСФСР (кроме республик) собственное правовое регулирование земельных отношений не осуществлялось.

     Второй этап был обусловлен необходимостью реализации прав многочисленных собственников земли и необходимостью обеспечить при этом интересы общества. Кроме того, огромное влияние на дальнейшее развитие земельного законодательства оказало принятие всенародным голосованием 12 декабря 1993 года Конституции РФ, которая позволила осуществлять правовое регулирование земельных отношений всем субъектам Российской Федерации.

85

     Основной фон, на котором осуществляется формирование правовой базы земельной реформы в субъектах РФ, характеризуется пробельностью федерального закона, комплексно регулирующего земельные отношения. С принятием Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", отменившего значительную часть статей Земельного кодекса РСФСР 1991 г., ряд вопросов, как то: компетенция РФ, субъектов РФ по вопросам регулирования земельных отношений, прекращение прав на землю и других, оказался неурегулированным. В этих условиях возросла роль региональных законодательных актов. В 1994 году намечается тенденция к регулированию на уровне субъектов РФ вопросов оборота земель. В период с 1994 по 1997 гг. во многих субъектах РФ принимаются нормативные акты, разъясняющие механизм подготовки и выдачи свидетельств на право собственности на землю (на земельные доли) и регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения64. В ряде регионов принимаются законы, регулирующие широкий круг вопросов, регулирование которых ранее осуществлялось Земельным кодексом РСФСР, например: Закон Воронежской области от 25 мая  1995 г.  "О регулировании земельных

64

           В качестве примера можно привести Положение о порядке пользования и распоряжения земельными долями и имущественными паями, утвержденное Постановлением Рязанской областной думы от 14.12.94 №24 "О порядке реформирования сельскохозяйственных предприятий и передаче объектов социальной сферы с учетом практики Нижегородской области"; Постановление Законодательного собрания Ростовской области от 27 декабря 1994 г. №96 "О решении Законодательного собрания области "О порядке совершения и регистрации сделок с земельными долями и имущественными паями и налогообложении юридических и физических лиц при реорганизации сельскохозяйственных предприятий по Постановлению Правительства РФ от 27 июля 1994 г. №874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области"; Постановление Саратовской областной Думы от 28.02.95. "О временном положении о залоге земель сельскохозяйственного назначения"; Постановление Орловской областной думы от 16.04.95. №7/18-ОД "О дальнейшем эксперименте по дальнейшему реформированию сельскохозяйственных предприятий области", которым было утверждено Положение о порядке пользования и распоряжения земельными долями и имущественными паями; Постановление Главы администрации Кировской области от 29.03.95. №16 "О порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями"; Указ Президента Республики Татарстан от 24.03.95. №УП-192 "О регулировании земельных отношений в Республике Татарстан"; Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 22.05.96. №408 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", которым были утверждены Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, и другие.

86

отношений в Воронежской области"; Закон Краснодарского края от 1 августа 1995 г. (в редакции Закона от 17 октября 1996 г.) "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае"; Закон Волгоградской области от 16 января 1997 г. "О правовом обеспечении земельных отношений на территории Волгоградской области"; Закон Саратовской области "О земле" и другие.

     Толчком для дальнейшего развития земельного законодательства субъектов Российской Федерации послужило принятие Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", во исполнение которого были приняты нормативные акты о порядке и условиях выкупа органами местного самоуправления земельных долей65, а также акты, разъясняющие Указ или устанавливающие особенности его применения на соответствующей территории66.

     Значительное количество пробелов в законодательстве РФ в области земельных отношений породило необходимость урегулировать соответствующие вопросы на уровне субъектов РФ, а отсутствие единого видения земельно-правовых отношений повлекло крайнее разнообразие в решении одних и тех же вопросов в различных субъектах Российской Федерации. При этом разнообразие в значительной мере было обусловлено не спецификой земельно-правовых отношений в том или ином регионе, а

          См., например: Постановление Воронежской областной Думы от 23 января 1997 г. №686 "О порядке и условиях выкупа органами местного самоуправления земельных долей"; Решение Самарской губернской Думы от 9 июля 1996 г. № 239 "О проекте Положения "О порядке и условиях выкупа земельных долей (участков) у их собственников органами местного самоуправления, передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продукции и порядке оформления сделок с землей"; Постановление Губернатора Тульской области от 22 августа 1996 г. №512 "О порядке и условиях выкупа земельной доли органами местного самоуправления"

66

См., например: совместное Постановление Воронежской областной Думы и администрации

Воронежской области от 8 мая 1996 г. №436/494 "Об Указе Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7.03.96 г. №337"; Постановление Губернатора Тульской области от 23 марта 1996 г. №171 "Об организационных мерах по выполнению Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. №337"; Указ Государственного Совета Республики Дагестан от 21 апреля 1997 г. №97 "О реализации конституционных прав граждан на землю".

87

опытом и квалификацией авторов законопроектов и политической ориентацией должностных лиц соответствующих органов власти и управления.

     В законодательстве субъектов РФ по-разному урегулированы вопросы соотношения законодательства субъектов Российской Федерации и Российской Федерации, вопросы о формах собственности на земли сельскохозяйственного назначения, о разграничении земельной собственности между субъектами РФ и РФ, имеющие непосредственное отношение к земельному обороту, а также собственно вопросы оборота земель. По законодательству субъектов РФ существенно различается объем субъективных прав по владению, распоряжению и пользованию землей лиц, имеющих землю на различных правовых титулах. Объем субъективных прав собственников земли, например, может в различных регионах существенно отличаться. Значительное количество нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, вторгаются в сферу гражданско-правового регулирования и вступают в противоречие с нормами гражданского права.

     Здесь мы рассмотрим некоторые из этих аспектов, непосредственно связанных с земельным оборотом.

О формах собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

     В соответствии с п. 1 ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Однако некоторые республики, входящие в состав РФ (например, Калмыкия, Башкортостан, Дагестан, Марий Эл и др.) до сих пор не решили положительно вопрос о ведении частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В отдельных субъектах Российской Федерации в качестве субъекта права собственности на землю выступает "народ". Например, в соответствии со ст. 14 Степного Уложения (Основного Закона) Республики Калмыкия, "земля, недра, растительный и

88

животный мир, водные ресурсы и воздушное пространство на территории республики является исключительным достоянием (собственностью) народа Калмыкии". Важно отметить, что такая формулировка противоречит ст. 212 ГК РФ, в соответствии с п. 2 которой "имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований". Других субъектов права собственности гражданское законодательство не предусматривает, а Республика Калмыкия не вправе осуществлять собственное гражданско-правовое регулирование.

     Рассмотрение вопроса о формах собственности с точки зрения их законодательного закрепления недостаточно. Наличие или отсутствие того или иного титула на землю нас интересует постольку, поскольку он предполагает совокупность определенных прав и обязанностей землепользователя. В связи с этим для нас представляет интерес следующее. Формально в Республике Дагестан частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения отсутствует. Однако, в соответствии с Указом Государственного Совета Республики Дагестан от 21 апреля 1997 г. № 97 "О реализации конституционных прав граждан на землю", членам сельскохозяйственных коммерческих организаций выдаются свидетельства о праве владения земельными долями. В соответствии с п. 4 Указа "владелец земельной доли вправе: передать земельную долю по наследству; использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; внести право владения  или пользования земельной долей в уставный

89

капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации; передать земельную долю на условиях договора ренты или пожизненного содержания". Таким образом, правомочия владельцев земельных долей в Республике Дагестан значительно шире, чем права собственников в некоторых субъектах Российской Федерации. В то же время в Краснодарском крае в соответствии со ст. 25 Закона Краснодарского края от 1 августа 1995 г. (в редакции Закона от 17 октября 1996 г.) "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" земли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются бесплатно, а в соответствии со ст. 27 "в случае ликвидации крестьянского хозяйства... земельные участки возвращаются бесплатно в фонд перераспределения с компенсацией затрат, связанных с улучшением земель". Учитывая, что в соответствии с указанным законом сделки купли-продажи и дарения не могут быть совершены, можно сказать, что де-факто земля предоставляется в пользование.

Общая собственность     на    землю,      используемую

сельскохозяйственными коммерческими организациями.

     Вопросы общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения, используемые сельскохозяйственными коммерческими организациями, в отдельных субъектах Российской Федерации решены крайне неудовлетворительно. Порой законодатели ошибочно отождествляют право собственности юридического лица и право собственности учредителей юридического лица на землю. Например, из содержания ст. 23 Закона Воронежской области вытекает, что порядок и условия выделения земельной доли в натуре из земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями, устанавливается законодательством и уставами этих организаций; собственник земельной доли имеет право "при выходе из хозяйственного общества, товарищества,

90

производственного кооператива получить компенсацию в размере стоимости его земельной доли в порядке, предусмотренном их уставами" (участник предприятия имеет право получить компенсацию его доли в уставном (складочном) капитале или паевого взноса в кооперативе. Земля находится в собственности участника сельскохозяйственной коммерческой организации - значит, она не была внесена в качестве взноса в уставный капитал и, следовательно, стоимость земельной доли никак не может повлиять на размер компенсации выходящему участнику его доли в уставном капитале). В подпункте "б" пункта 2 ст. 23, посвященном продаже земельной доли сельскохозяйственному предприятию, говорится, что "при определении причитающейся суммы учитывается задолженность сельскохозяйственного предприятия по кредитам, которая пропорционально относится и на продаваемую земельную долю", смысл которой совершенно неясен. Подобного рода ошибки имеются в нормативных актах и других субъектов Российской Федерации67.

     По нашему мнению, взаимоотношения участников общей земельной собственности и сельскохозяйственных коммерческих организаций в законодательстве субъектов РФ решены, как правило, неудовлетворительно. В связи с этим органам государственной власти субъектов РФ следует особенно осторожно и критически заимствовать соответствующий опыт других регионов.

Вопросы оборота земель.

     Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения осуществляется субъектами Российской Федерации крайне неоднообразно. Наибольший интерес вызывает законодательное регулирование купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

67 См., например, ст. 57 Закона Саратовской области "О земле".

91

По способу урегулирования вопросов купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения все субъекты РФ условно могут быть разделены на 3 группы.

     Первая группа - это субъекты Российской Федерации, нормативно-правовые акты которых разрешают или допускают куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения с сохранением целевого назначения. В качестве примера можно привести Рязанскую область68, Ростовскую область69, Волгоградскую область70 Саратовскую область71, Республику Татарстан72, Самарскую область73, Свердловскую область74, Тюменскую область75 и другие.

     В некоторых субъектах РФ не имеется нормативно-правовых актов, регулирующих общий порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения (это и не обязательно, так как эти вопросы урегулированы Указами Президента, действующими на территории всей РФ), однако приняты правовые акты, регламентирующие порядок выкупа земельных долей органами местного самоуправления. В качестве примера можно привести Воронежскую область (Положение о порядке и условиях выкупа органами местного самоуправления земельных

68

           П.   2.1.  Положения   о  порядке   пользования   и  распоряжения   земельными  долями   и имущественными паями, утвержденное Постановлением Рязанской областной думы от 14.12.94 №24.

           Раздел 2 Положения о порядке совершения и регистрации сделок с земельными долями и имущественными паями, утвержденного Решением Законодательного собрания Ростовской области от 27 декабря 1994 г. №96.

70

           Ст. 10 Закона Волгоградской области от 16 января 1997 г. "О правовом обеспечении земельных отношений на территории Волгоградской области".

Ст.84 Закона Саратовской области "О земле".

          П. 3 ст. 97 Земельного кодекса Республики Татарстан от 10 июля 1998 года № 1736; п. 2 Указа Президента Республики Татарстан от 24 марта 1995 г. "О регулировании земельных отношений в республике Татарстан".

Ст. 62 Закона Самарской области от 16 июля 1998 года № 11 - ГД "О земле".

74

           Ст. 24 Закона Свердловской области от 29 декабря 1995 года № 40-03 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области".

          Ст. 26 Закона Тюменской области от 14 февраля 1997 года № 75 "О регулировании земельных отношений в Тюменской области" (в ред. Законов Тюменской области от 20.04.1998 г. № 21, от 10.12.1998 г. № 69).

92

долей в Воронежской области, утвержденное Постановлением Воронежской областной Думы от 23 января 1997 г. № 686) и другие субъекты РФ. Следует отметить, что указанные положения практически не содержат новых норм, регламентирующих куплю-продажу земельных долей. В них, в основном, разъясняются отдельные положения федерального законодательства о процедуре предварительного выделения продаваемого земельного участка из общего земельного массива, а также о процедуре заключения договора и о его форме.

     Вторая группа - это субъекты Российской Федерации, в которых отсутствуют нормативно-правовые акты, посвященные купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения. В качестве примера можно привести Орловскую область. 6 апреля 1995 г. Орловская областная Дума приняла Постановление "Об эксперименте по дальнейшему реформированию сельскохозяйственных предприятий области", пунктом 11 которого было утверждено Положение "О порядке пользования и распоряжения земельными долями и имущественными паями" "...кроме раздела, предусматривающего куплю-продажу земельной доли, к рассмотрению которого вернуться после принятия Земельного кодекса РФ". Неутвержденный раздел о купле-продаже земельной доли в текст Положения включен не был. Таким образом, купля-продажа земельных долей хотя и не разрешена, но и не запрещена.

     Третья группа - субъекты РФ, нормативные акты которых содержат запрет на куплю-продажу земель. В качестве примера можно привести Краснодарский край (запрет на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения содержится в преамбуле Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" и вытекает из содержания ст. 12 этого же Закона), Ставропольский край.

93

     Последним абзацем статьи 44 Закона Алтайского края от 21 сентября 1998 года № 49 - СЗ "О регулировании земельных отношений в алтайском крае" установлено, что "продажа, дарение, обмен и залог земель сельскохозяйственного назначения, кроме указанных в предыдущем абзаце (в предыдущем абзаце речь идет о земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, садоводства, животноводства, дачного, гаражного строительства, а также о приусадебных земельных участках личных подсобных хозяйств и находящихся в собственности приватизированных несельскохозяйственных предприятий землях - примечание мое), на территории Алтайского края не разрешаются, если иное не установлено федеральным законом".

     Купля-продажа сельскохозяйственных земель запрещена в Республике Саха-Якутия (ст. 2 Закона Якутской-Саха Советской Социалистической Республики от 4 марта 1991 года № 419 XII "О земельной реформе").

     Постановлением Губернатора Тульской области от 22.08.96 №512 утверждено Временное положение о порядке и условии выкупа земельной доли органами местного самоуправления в целях пополнения фонда перераспределения земель. В то же время депутаты Тульской областной Думы сделали обращение к Президенту Российской Федерации, Правительству Российской Федерации, Федеральному Собранию Российской Федерации, в котором единогласно высказались за недопущение гражданского земельного оборота. Они, в частности, заявили: "Решение такого общественно значимого политического вопроса, как вопрос о земле, невозможно без учета мнения крестьянства. (Социологические опросы показывают, что от 70 до 90 процентов жителей села - категорически против купли - продажи сельскохозяйственных угодий.) Продажа земли противоречит традиционному русскому мировоззрению, согласно которому земля - святыня, оплаченная жизнью

94

предков, - является общенациональным достоянием. Купля - продажа земли в современных условиях тяжелого аграрного кризиса, поставившего на грань разорения большинство сельских производителей, может повлечь скупку земли по крайне низким ценам... Экономическими последствиями такой акции могут стать: вывод земли из сельскохозяйственного оборота, увеличение земельной ренты и, соответственно, повышение цен на продукты питания, дальнейшая потеря продовольственной независимости России. Тульская областная Дума разделяет озабоченность членов Совета Федерации несовершенством Земельного кодекса. Но еще большую тревогу вызывает то обстоятельство, что затягивание принятия Земельного кодекса на федеральном уровне ведет к активизации регионального нормотворчества, разрешающего стихийную распродажу земель. В связи с вышеизложенным Тульская областная Дума обращается с предложением к Президенту Российской Федерации, Правительству Российской Федерации, Совету Федерации и Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации ускорить доработку Земельного кодекса, усилив в нем положения, запрещающие куплю - продажу земель сельскохозяйственного назначения. До принятия Земельного кодекса Тульская областная Дума считает целесообразным приостановить специальным постановлением федеральных органов власти действие региональных законодательных актов, разрешающих куплю - продажу земель сельскохозяйственного назначения". Это заявление было поддержано также депутатами Ивановской областной Думы.

     В нормативных актах большинства субъектов РФ, регулирующих вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения, предусматриваются такие виды сделок, как наследование, аренда, внесение земельной доли в уставный капитал. Предусматриваются также купля-

I

95

продажа, дарение, передача на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

     Порой субъекты РФ необоснованно ограничивают возможность совершения тех или иных сделок определенными условиями. Например п. 2 Порядка распоряжения земельными долями и имущественными паями, утвержденного Постановлением администрации Кировской области от 29 марта 1995 г. №16, "все разрешенные законодательством виды сделок с земельными долями (купля-продажа, дарение, сдача в аренду, передача по наследству, обмен на имущественный пай, передача в уставный фонд товариществ, обществ, кооперативов) совершаются только в ходе реформирования сельскохозяйственных предприятий по решению собрания собственников земельных долей и имущественных паев, а в остальных сельхозпредприятиях - возможны два вида: получение земельной доли в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и передача доли по наследству в соответствии с действующим законодательством".

      Законом Новосибирской области от 12 ноября 1998 г. № 28-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Новосибирской области" установлен перечень сделок, которые может совершить собственник земельной доли. Собственник земельной доли вправе: внести земельную долю или право пользования ею в уставный капитал организации, которая до приватизации земли использовала этот земельный участок; продать или подарить земельную долю сельскохозяйственной организации "по месту нахождения земельной доли", членам этой организации, органам местного самоуправления; передать земельную долю по наследству; обменять земельную долю на имущественный пай или на земельную долю в другом хозяйстве; выделить из общего массива земельный участок в счет земельной доли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства. Таким образом, ограничен субъектный состав в сделках по отчуждению земли и тем самым ограничивается

96

конкуренция на земельном рынке. Одна из сторон в сделке -сельскохозяйственная организация - становится монополистом, диктующим условия собственникам земли.

      Еще более указанным законом ограничиваются права сельскохозяйственных организаций по распоряжению землей. Такие организации вправе только продать земельные участки для государственных и муниципальных нужд, обменяться земельными участками с гражданами и другими сельскохозяйственными организациями, а также сдать в аренду.

     Интересно содержание п. 3 ст. 22 Закона Воронежской области "О регулировании земельных отношений в Воронежской области", которым предусмотрено, что при реорганизации колхозов и совхозов граждане могут передать землю в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, получить земельный участок в натуре, обменять на имущественный пай, а также "передать право на земельную долю в аренду создаваемым в процессе реорганизации хозяйственным обществам, товариществам, производственным кооперативам". Во-первых, указанный пункт сформулирован таким образом, что совершенно неясно, является ли этот перечень сделок исчерпывающим. Если считать, что перечень исчерпывающий, то возникает вопрос о соответствии этой нормы статье 36 Конституции РФ, в соответствии с которой "владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц"; если перечень не исчерпывающий, то было бы логично указать на это. Во-вторых, такое правомочие собственника, как "передать право на земельную долю в аренду", представляется абсурдным: вполне возможно передать в аренду саму   земельную   долю.   Но   невозможно   передать   в   аренду   право

97

собственности либо одно из правомочий, вытекающих из права собственности; нельзя, например, сдать в аренду право распоряжения земельной долей. К сожалению, подобные ошибки содержатся в нормативных актах и других субъектов Российской Федерации76.

     Проблема совершенствования, систематизации и упорядочения земельного законодательства субъектов Российской Федерации, безусловно, весьма актуальна. Налицо множество проблем, противоречий, трудностей. С другой стороны мы можем отметить, что принимаемые в последние годы законы субъектов Российской Федерации, как правило, направлены на обеспечение прав собственников земли, в том числе права распоряжаться ею.

См., например, ст. 56 Закона Саратовской области "О земле".

98

Глава III.  Специфика оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве

§ 1.   Способы ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения.

      Поскольку земля является ограниченным природным ресурсом,

основным    средством   сельскохозяйственного   производства,

пространственным базисом, необходимым для осуществления любого вида деятельности, основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), - рациональное ее использование, поддержание естественного плодородия являются интересом не только собственника, но и общества. Общество заинтересовано также в обеспечении возможности доступа к земле его членов. В связи с этим земельным законодательством на собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов возложен ряд обязанностей: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель в порядке; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; своевременно представлять в соответствующие органы сведения о состоянии и использовании земель и др.

      Однако для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц в области земельных отношений необходимо нормативно закрепить не только статические отношения, но и право распоряжения. Необходимо    создать    механизмы,    направленные    против   чрезмерной

99

концентрации земельной собственности, необоснованного выбытия сельскохозяйственных угодий из сельскохозяйственного производства. Важно, чтобы земли сельскохозяйственного назначения были прежде всего источником доходов как средство производства, а не как предмет товарного оборота. Важно создать условия для стабильной работы сельскохозяйственных организаций, использующих в производстве как собственные, так и чужие земли (арендованные земли; земли, право пользования которыми внесено в уставный капитал и др.). Свободный оборот земель в ряде случаев может нарушить общественные интересы. Баланс интересов собственника, землевладельца, землепользователя и общества может быть достигнут путем определенных ограничений прав собственников, землевладельцев и землепользователей, в том числе и ограничений в обороте, а также возложением на указанных лиц определенных обязанностей. Поэтому необходимо установить некие рамки, границы, в пределах которых собственник владеет, пользуется, а также распоряжается землей. Распоряжение землей должно быть поставлено под государственный контроль.

      В научных и политических кругах высказывается мнение, что вовлечение земель сельскохозяйственного назначения в частноправовой оборот (подразумевая под этим прежде всего куплю-продажу) может повлечь ряд неблагоприятных последствий. Среди них называются скупка земли "новыми русскими", обезземеливание крестьян и возникновение

100

класса латифундистов-рантье77; спекуляция землей78; скупка земли с целью дальнейшей разработки ее недр79; скупка земли иностранцами.

      Подобные опасения могли бы быть оправданными, если бы земельный рынок был нерегулируемым. Однако опыт современного государственного регулирования в развитых зарубежных странах показывает, что такие последствия можно если не полностью исключить, то минимизировать.

Предупреждение    необоснованной    концентрации

сельскохозяйственных земель в руках относительно узкого круга лиц. В принципе, предупредить необоснованную концентрацию земли возможно несколькими способами:

1. запретить куплю-продажу сельскохозяйственных земель;

2. установить предельные размеры земельного участка, который может

находиться в собственности одного физического или юридического

лица;

Рассмотрим подробнее эти способы.

      Идея запрета купли-продажи сельскохозяйственных земель (вероятно, возникшая из опасения чрезмерной концентрации сельскохозяйственных земель путем купли-продажи и из опасения спекуляции этими землями) довольно популярна. К этой идее склоняется не только   значительная   доля    населения,    но   и    отдельные   ученые    и

           Н.Кондратенко, глава администрации Краснодарского края / Бюллетень Пресс-службы Совета Федерации N 1 (13) январь 1998 г.; Е.С.Строев. Земля - это тот пласт, где рождается и вызревает нация, где формируется понятие Родины // "Успех реформ - в осознании их необходимости" (Опыт проведения аграрных преобразований в Орловской области). ТОО "Тургеневский бережок", 1995 г. - с. 17.

78

          Е.С.Строев. Земля - это тот пласт, где рождается и вызревает нация, где формируется понятие Родины // "Успех реформ - в осознании их необходимости" (Опыт проведения аграрных преобразований в Орловской области). ТОО "Тургеневский бережок", 1995 г. - с. 17.

79

Н.Кондратенко, глава администрации Краснодарского края / Бюллетень    Пресс-службы

Совета Федерации N1(13) январь 1998 г,

101

значительное число политических деятелей. Последние предпринимают попытки претворить эту идею в жизнь. Например, проект Земельного кодекса РФ в последней редакции (редакция с учетом замечаний Президента РФ, изложенных в письме Президента РФ от 23 ноября 1998 г. N Пр-1528 "О проекте Земельного кодекса Российской Федерации"80) не предусматривает возможность совершения с сельскохозяйственными землями сделок купли-продажи. Запрет купли продажи действительно не будет способствовать концентрации земли в руках тех, кто в ней нуждается и желает ее обрабатывать. Такой запрет повлечет огромное количество других негативных последствий. Граждане - собственники земли - не смогут переуступить на возмездной основе свою землю сельскохозяйственному предприятию тогда, когда перестанут нуждаться в ней. Возможность внесения земли в уставный капитал проблемы не решает, так как вложение имущества в уставные капиталы подавляющего большинства российских сельскохозяйственных предприятий равнозначны дарению: надежды на получение дивидендов в большинстве случаев несбыточны. У такого гражданина-собственника остается единственная возможность: пожизненно оставаться арендодателем (читайте - рантье). Сельскохозяйственные предприятия - собственники земли - также не смогут продать излишние земли. Таким образом, запрет купли-продажи земли будет способствовать концентрации земли в руках тех, кто не намерен ее обрабатывать. Кроме того, введение полного запрета купли-продажи земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, представляется нам противоречащим ст. 36 Конституции РФ, устанавливающей, что граждане вправе свободно распоряжаться землей, если это не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не наносит ущерба окружающей природной среде.

80

Опубликовано не было. Источник: Справочная правовая система "Гарант".

102

      Установление предельного размера земельного участка, который может быть приобретен в собственность одним физическим или юридическим лицом, как способ предупреждения чрезмерной концентрации сельскохозяйственных земель, известен как Российскому дореволюционному, так и современному зарубежному законодательству. Предельные размеры земельных участков, которые могут быть "сосредоточены в одних руках" на территории одного уезда, были установлены статьей 56 Закона от 14 июня 1910 г. Такие ограничительные меры были установлены не для всякого лица мужского пола и даже не для всякого взрослого работника, входящего в состав неразделившейся семьи, а лишь для всякого лица, ведущего на надельной земле самостоятельное хозяйство. В странах Центральной и Восточной Европы, за исключением Болгарии, Польши и Югославии, "лимитированы... размеры участков, находящихся в собственности сельских семей"81.

      Попытки лимитировать количество земли в собственности одного физического или юридического лица предпринимаются и российскими законодателями. В проекте Земельного кодекса предусматривалось, что предельные размеры предоставляемых земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливаются законами субъектов РФ или правовыми актами органами местного самоуправления (ст. 98 и ст. 58 проекта Земельного кодекса). Что касается юридических

82

лиц, то такие ограничения в проекте не предусмотрены .

Е.С. Строев и др. Земельный вопрос. М. 1999. С. 323.

82

Вряд ли можно считать таким ограничением положение, закрепленное в пункте 5 ст. 96

проекта ЗК: "Субъекты Российской Федерации устанавливают максимально допустимые размеры земельных участков, сдаваемых в аренду и вносимых в уставный (паевой) капитал сельскохозяйственной организации, или вправе требовать предварительного согласования осуществления таких сделок". Это положение на запрещает принимать в качестве взноса в уставный капитал неограниченное количество небольших земельных участков, не превышающих определенный размер.

103

      И.А. Иконицкая отмечает, что исторически латифундии не возникали путем скупки состоятельными людьми земель у мелких собственников. Пожалование таких латифундий производилось сверху. Так, например, латифундистские сельскохозяйственные владения Латинской Америки были подарены колониальными властями; в Бразилии - дарованы Португальской короной. До земельных реформ крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству83. Земля, как объект вложения капитала, имеет множество недостатков. В настоящее время имеются более привлекательные объекты для инвестиций, нежели сельское хозяйство в целом, и сельскохозяйственные земли в частности.

      По нашему мнению является наиболее предпочтительным способом предупреждения необоснованной концентрации земель является введение отдельными субъектами Российской Федерации предельных размеров земельных участков, находящихся в руках одного физического или юридического лица или крестьянского хозяйства. Ограничения предельных размеров целесообразно вводить в тех регионах, где в результате острого дефицита земли вступают в противоречие интересы эффективного крупного сельского товаропроизводителя и менее эффективного, но остро нуждающегося в земле сельского жителя и мелкого предпринимателя. Такие ограничения, с одной стороны, будут затруднять развитие эффективного хозяйства но, с другой стороны, введение ограничений будет способствовать разрешению ряда социальных проблем.

Предупреждение спекуляции землей.

      В научной литературе, как одна из мер по предупреждению спекуляцией землей, предлагается введение специального налога на куплю-

83

Простерман Р. Пять триллионов долларов зарыты в российскую землю // Известия. 1997. 28

ноября. Цит. по: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М. 1999. С. 85.

104

продажу земли84. Предполагается, что его введение позволит сделать невыгодным приобретение земли исключительно с целью ее перепродажи. Суть заключается в том, что продавец уплачивает тем большую ставку налога на продажу земли, чем меньший срок прошел с момента ее приобретения. Некоторыми учеными предлагается поставить ставку налога в зависимость не только от срока с момента приобретения земли до ее продажи, но и от того, была ли земля приобретена за плату или безвозмездно. Подразумевается, что налогооблагаемой базой будет являться полученная за продажу земли плата.

Хотелось бы обратить внимание на некоторые детали.

      В настоящее время граждане уже уплачивают подоходный налог с сумм, получаемых от реализации земельных участков и земельных долей. Однако отметим, что подпунктом "т" пункта 1 ст. 3 Закона РСФСР от 7 декабря 1991 года № 1998 - 1 (в редакции Закона от 4 мая 1999 года № 95 ФЗ) "О подоходном налоге с физических лиц"85 установлена льгота: в целях налогообложения в совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи земельных участков, земельных паев (долей), принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда. По желанию плательщика такой вычет может быть заменен вычетом фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением указанных доходов. По подоходному налогу с физических лиц установлена прогрессивная ставка и в 1999 году она составляла 12% (при размере совокупного облагаемого дохода, полученного в календарном годы, до 30

84

           Буздалов И.Н. Россия и другие страны СНГ. / Аграрная политика в странах Центрально-Восточной Европы и Азии: современные тенденции (информационно-аналитический сборник). С.24.

85

Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ, 19.03.92, N 12, ст. 591.

105

000 рублей) и выше. Возникает естественный вопрос: а зачем вводить дополнительно этот же самый налог еще один раз?

      В случае совершения сделок с землей налоги уплачивают не только физические лица (а также предприниматели), но и юридические лица.

      Действующим законодательством установлено следующее. Юридические лица уплачивают налог, взимаемый с суммы, определяемой как разница между продажной ценой и первоначальной или остаточной балансовой стоимостью реализуемых основных средств86 или иного имущества, увеличенной на индекс инфляции, исчисленный в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации. Это налог на прибыль с предприятий и организаций, взимаемый в соответствии с Законом РСФСР "О налоге на прибыль с предприятий и организаций". Налог на прибыль от продажи земельных участков взимается как с несельскохозяйственных, так и с сельскохозяйственных предприятий, так как, в соответствии с пунктом 5 ст. 1 Закона РСФСР "О налоге на прибыль предприятий и организаций" не являются плательщиками налога на прибыль в соответствии с этим законом "предприятия любых организационно - правовых форм по прибыли от реализации произведенной ими сельскохозяйственной и охотохозяйственной продукции, а также произведенной и переработанной на данных предприятиях собственной сельскохозяйственной продукции, за исключением сельскохозяйственных предприятий индустриального типа, определяемых по перечню, утверждаемому законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации". Земельные же участки не являются произведенной сельскохозяйственной продукцией. Ставка по налогу на прибыль установлена в размере 30%.

ЯЛ

          Земельные участки в соответствии с пунктом 2.2. Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/97 (утверждено Приказом Министерства финансов РФ от 3 сентября 1997 года № 65н) в бухгалтерском учете отражаются как основные средства. См. также: План счетов бухгалтерского

106

      Юридическое лицо, приобретая у другого юридического лица или предпринимателя земельный участок для перепродажи, уплатит также налог на добавленную стоимость в размере 20% от стоимости участка. Перепродавая, юридическое лицо также включит в продажную стоимость участка НДС - 20%. В соответствии с пунктом 2 ст. 7 Закона РСФСР "О налоге на добавленную стоимость", сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая внесению в бюджет, определяется как разница между суммами налога, полученными от покупателей за реализованные им товары87 (работы, услуги), и суммами налога, фактически уплаченными поставщикам за материальные ресурсы (работы, услуги), стоимость которых относится на издержки производства и обращения, (в ред. Федерального закона от 25.04.95 N 63-ФЗ). То есть фактически в бюджет предприятие уплатит 20% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

      Еще хуже дела обстоят у предприятия, которое намерено перепродать землю, приобретенную у гражданина. В соответствии с действующим налоговым законодательством, граждане при продаже своего имущества в продажную цену НДС не включают. Таким образом, при продаже земельного участка юридическое лицо получит НДС от покупателя (в цене покупки) но, так как само при покупке земельного участка не уплатило НДС продавцу, не сможет сделать вычет. В итоге предприятие должно будет заплатить налог в размере 20% уже не от своей прибыли, а от всей стоимости земельного участка, даже если земельный участок был продан с убытком.

учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий и инструкция по его применению. Утвержден приказом Министерства Финансов СССР от 1 ноября 1991 года № 56.

87

В пункте 5 Инструкции Госналогслужбы РФ от 11 октября 1995 года № 39 «О порядке

исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость» указывается, что «в целях налогообложения товаром считается: ... здания, сооружения и другие виды недвижимого имущества;...», то есть и земельные участки.

107

      Следовательно, чтобы приобрести земельный участок у гражданина с целью перепродать его через один год и не потерпеть убыток из-за налога на добавленную стоимость, необходимо, чтобы цена на него повысилась минимум на 20%.

      В соответствии с Законом РСФСР "О плате за землю" , собственник земли должен будет уплачивать земельный налог. В различных регионах страны и в зависимости от качества земель ставки налога различаются.

      Напомним, что земля - это товар, который может "портиться". В течение этого года (года с момента покупки земли с целью перепродажи и датой продажи) собственнику придется организовать какое-либо сельскохозяйственное производство, осуществить иные мероприятия, позволяющие преумножить или хотя бы сохранить имеющееся плодородие, так как от этого будет зависеть продажная цена.

      Введение налога на куплю-продажу земли, в котором объектом налогообложения являлся бы доход от реализации земельных участков (тем больший, чем меньше лет прошло с момента его приобретения), по нашему мнению, нецелесообразно и вредно, так как ляжет дополнительным бременем на плечи сельских товаропроизводителей, которые в нынешних тяжелых макроэкономических условиях могут быть вынуждены продавать земельные участки вскоре после их приобретения. Особенно большим ударом это может стать для сельскохозяйственных организаций, разорившихся в первые один - два года с момента их создания.

      На сегодняшний момент на рынке земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, мы отмечаем крайне низкое количество сделок купли-продажи (см. таблицу 1).

88

Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 44. Ст,

1424.

108

Таблица 1

89

Регион (область)

Всего свидетельств в реорганизованных хозяйствах

Из них

продано предприятиям -юридическим лицам

внесено в уставный капитал

 переданов аренду

использовано для КФХ

использовано для расширения ЛПХ

не востребовано

земельных долей

права пользования

Всего

220 996

149

2596

3404

186922

3129

268

24528

То же в %

100.0

0,1

1,2

1,5

84,6

1,4

0,1

11,1

Вт.ч.,%

Нижегородская

100.0

0,1

0,4

2,5

86,1

1,4

0,1

9,2

Орловская

100.0

0,0

1,1

0,0

82,9

0,7

0,0

15,3

Ростовская

100.0

-

7,4

-

85,0

3,4

-

4,1

Кировская

100.0

-

-

12,0

67,7

3,4

2,0

14,9

Волгоградская

100.0

-

-

0,5

89,1

1,7

-

8,8

Другие регионы

100.0

0,0

-

-

83,5

0,9

0,0

15,6

      Кому продают свои земельные доли    собственники показано  в таблице 2.

Таблица 2

90

Количество земельных долей

Процент от общего количества свидетельств

Всего продано

696

0,3

В том числе:

Предприятиям

148

0,1

КФХ

499

0,2

другим собственникам земельных долей

49

0,0

      Из таблицы видно, что собственники земельных долей продают их либо крестьянским хозяйствам и сельскохозяйственным предприятиям (в общей сложности 93%), либо другим собственникам земельных долей

о).

Представляется маловероятным, чтобы указанные крестьянские хозяйства и сельскохозяйственные предприятия приобретали бы эти доли для последующей перепродажи.

89

           Источник: Узун В.Я, Шагайда Н.И., Сарайкин В.И. и др. Социально-экономический анализ результатов реорганизации сельскохозяйственных предприятий. С. 32.

90

Тот же источник.

109

      Косвенно ответ на вопрос о причинах низкой активности участников рынка сельскохозяйственных земель можно получить из научного издания "Социально-экономический анализ результатов реорганизации сельскохозяйственных предприятий" под научной редакцией В.Я. Узу на. Отмечая значительное количество невостребованных земельных долей, авторы дают этому следующее объяснение. "Существенное количество невостребованных свидетельств на земельную долю... объясняется рядом причин. Первая - задержка с оформлением наследства. После смерти собственников принадлежащие им земельные доли... передаются наследникам. Однако оформление наследства происходит медленно, поскольку многие наследники не проживают на данной территории и не обращаются в нотариальные конторы за получением свидетельства о праве на наследство. Некоторые из наследников отказываются вступать в свои права из-за нежелания уплатить госпошлину и налог на имущество, переходящее в порядке наследования. Вторая причина, по которой остается много невостребованных земельных долей... - переезд собственников в города или за пределы области. Вручить им свидетельства и заключить договоры практически невозможно. Имеется также небольшое количество собственников, не проявляющих интереса к получению свидетельств"91. То есть имеет место быть исключительно низкий спрос на сельскохозяйственные земли. Этот спрос настолько низок, что отдельные собственники (как мы видим из таблицы 1 - почти каждый десятый) даже не стремятся получить свидетельства на право собственности на землю. Многие наследники не намерены платить в качестве государственной пошлины за оформление свидетельства о праве на наследство 1% от нормативной цены перешедшей им по наследству земельной доли. По нашему мнению, это свидетельствует, что даже такие незначительные

91

Узун В.Я, Шагайда Н.И., Сарайкин В.И. и др. Социально-экономический анализ результатов

реорганизации сельскохозяйственных предприятий. С. 32.

по

затраты (на оформление свидетельства о наследстве на землю) не окупятся, и земля не принесет собственнику никакого дохода (а с учетом того, что нужно платить земельный налог - земля может даже принести собственнику убыток).

      Исходя из вышеизложенного, мы полагаем, что сегодняшние реалии не дают оснований для опасений по поводу возможной спекуляции земельными участками, используемыми в сельскохозяйственном производстве, в ближайшее время.

      По нашему мнению, чтобы поставить препятствия перед возможной в будущем спекуляцией сельскохозяйственными землями, можно будет ввести разрешительный порядок совершения сделок купли-продажи. Для получения разрешения заинтересованное лицо должно будет обратиться в компетентный орган местного самоуправления (например, в районное управление сельского хозяйства или отдел по сельскому хозяйству администрации района) за соответствующим разрешением. К заявлению должны прилагаться следующие документы:

бизнес-план на ближайшие два или три года;

      документы, подтверждающие наличие в штате имеющих опыт работы в сельском хозяйстве или сельскохозяйственной квалификации работников в количестве, необходимом для осуществления на приобретаемой земле сельскохозяйственных работ, предусмотренных бизнес-планом;

      документы, подтверждающие наличие техники, оборудования, необходимых для осуществления запланированных работ на приобретаемых площадях.

Ill

§ 2.   Особенности оборота земель, находящихся в общей собственности членов сельскохозяйственных организаций и иных лиц.

      В тех субъектах Российской Федерации, где была осуществлена приватизация сельскохозяйственных земель, земли были переданы в общую долевую собственность членов сельскохозяйственных организаций. В соответствии с Российским законодательством, распоряжаться имуществом, находящимся в общей собственности возможно только по согласию всех участников общей собственности.

      Среднее количество членов сельскохозяйственных коммерческих организаций в России составляет приблизительно несколько сотен (а порой и тысяч) сособственников. Обычно в каждом предприятия есть некоторое количество сособственников земли, которые либо не получили документы о праве на землю, либо уехали из этой местности и их новые адреса не известны. Многие из сособственников умерли, а наследники не оформили наследство, и число таких сособственников ежегодно растет.

      В таблице 3 представлена структура сособственников земельных участков, которыми пользуются сельскохозяйственные предприятия в Волжском районе Самарской области (данные по состоянию на 1997 год). В таблице 4 приведены данные, полученные мною в результате выборочного обследования типичных сельскохозяйственных предприятий Вологодской области.

112

      Таблица 3 Структура сособственников земельных массивов, используемых сельскохозяйственными предприятиями в Волжском районе Самарской области, (данные по состоянию на 1 мая 1997 года).

№

Наименование предприятия

Площадь земель

Категории сособственников

Выдано свидете-

Не получено свидетельств

сособственников земельного массива

Работн ики

Пенсио неры и бывши е работ

НИКИ

 Работники социальной сферы

Всего

льств

всего

из них умершие

1

К-з "Путь Ленина"

8 590

402

236

109

747

740

7

0

2

К-з "Авангард"

2 549

132

58

30

220

219

1

0

3

К-з "Прогресс"

7 949

407

263

40

710

690

20

13

4

АКХ "Новый путь"

2 569

174

68

0

242

242

26

14

5

им. Шевченко

3 555

172

102

15

289

268

21

18

6

АОЗТ "Красная звезда"

5 668

348

130

49

527

460

60

30

7

АОЗТ "Победа"

9 286

424

236

91

751

740

11

5

8

АОЗТ "Яблон. овражское

8 956

462

249

87

798

785

13

10

9

П/ф "Самарская"

6 700

319

370

177

866

780

114

16

10

АОЗТ "Черновский"

7 079

685

476

140

1 301

1 280

21

4

11

АОЗТ "Смышляевский"

4 321

553

210

68

831

788

45

12

12

АОЗТ "Самарский"

12 686

757

366

133

1 256

1 246

39

20

13

П/ф "Жигулевская"

3115

1 850

510

0

2 360

805

1 556

17

14

ТОО "Рождественский"

413

41

15

0

56

52

4

1

15

МСПП "М-Гвардия"

10 960

462

298

150

910

887

23

6

16

МСПП "Рубежное"

6 329

502

315

91

908

817

91

23

17

МСПП "Первомайский"

2 260

168

35

35

238

236

2

2

18

МСПП "50-лет СССР"

3 575

361

141

67

569

542

27

14

19

МСПП "Юбилейный"

4 151

404

60

150

614

601

13

9

20

АОЗТ "Октябрьский"

1453

338

70

46

454

447

7

3

21

МСПП "Приозерный"

2 248

86

65

41

192

190

2

0

Итого

114412

9 047

4 273

1 519

14 839

12815

2 103

217

      Примечание: в графе "Не получило свидетельств / из них умершие" показаны только те сособственники, которые умерли до получения документов, подтверждающих их право собственности на землю (земельную долю). Однако имеется некоторое количество сособственников, умерших после получения свидетельств (точное их число неизвестно). Число земельных долей, оформленных по наследству - 32.

113

      Таблица 2. Структура сособственников земельных массивов, используемых ТОО "Бережное" и ТОО "Залесье" Усть-Кубинского района Вологодской области (данные по состоянию на 1 апреля 1999 года).

Наименование предприятия

Категории сособственников

Не полу-

работ-

пенсио-

работ-

бывшие

умершие,

лица, вы-

Всего

чено сви-

ники

неры

ники со-

работники,

наследники

бывшие за

де-

циаль-

прожива-

которых не

пределы

тельств

ной

ющие на

оформили

территории

сферы

террито-

наследство

хозяйства

рии

хозяйства

ТОО "Бережное"

206

207

74

87

62

63

699

7

ТОО "Залесье"

105

145

112

102

81

20

565

7

Итого

311

352

186

189

143

83

1264

14

      Приведенные выше таблицы показывают, что ни в одном из хозяйств невозможно получить согласие сособственников, так как во всех без исключения хозяйствах имеются лица, не получившие свидетельства. Первая из приведенных таблиц - это отчетность Волжского райкомзема Самарской области о ходе реализации Указа Президента РФ № 337, данные по состоянию на 1 мая 1997 года. Соответственно, здесь мы можем только узнать число собственников, не получивших свидетельства. Гораздо больше интересующей нас информации можно почерпнуть из второй таблицы, составленной мною на основании собственных исследований, проведенных в двух хозяйствах Вологодской области. В ТОО "Бережное" доля лиц, не получивших свидетельства, умерших (наследники которых не оформили наследство) и уехавших за пределы территории хозяйства в совокупности составляет 18.9%. В ТОО "Залесье" доля лиц, не получивших свидетельства, умерших (наследники которых не оформили наследство) и уехавших за пределы территории хозяйства в совокупности составляет 19.1%. Свидетельства на право собственности на землю в Усть-Кубинском районе в обоих хозяйствах выдавались в 1994 году. Если мы произведем несложный расчет, то увидим, что в период с 1994 года до 1 апреля 1999 года в ТОО "Бережное" ежемесячно в среднем умирало по одному собственнику земельной доли (а в ТОО "Залесье" - еще чаще). Свидетельство о праве на наследство выдается по истечении 6 месяцев с

114

момента открытия наследства. То есть в любой промежуток времени в период с 1994 года по 1999 год всех сособственников невозможно было собрать, так как даже при условии, что наследники всех сособственников обратились бы к нотариусу за оформлением наследства, постоянно имелось бы несколько не закрытых нотариальных дел. В соответствии со ст. 549 ПС РСФСР 1964 года ("Права наследника, вступившего во владение или управление наследственным имуществом до явки других наследников"), наследник, вступивший во владение или управление наследственным имуществом, не ожидая явки других наследников, не вправе распоряжаться наследственным имуществом (продавать, закладывать и т.п.) до истечения шести месяцев со дня открытия наследства или до получения им свидетельства о праве на наследство.

      Как видно из приведенных выше таблиц, получить единогласие всех сособственников сложно, а чаще всего и вовсе невозможно: необходимо выяснить адреса отсутствующих участников и направить им предложения о совершении сделки, согласовать ее, собраться всем сособственникам и их представителям для подписания договора и для передачи на регистрацию в учреждение юстиции. Необходимо также наследникам предварительно обратиться к нотариусу и оформить наследства.

      Единственно возможным выходом из этой ситуации является выделение заинтересованным собственником в натуре земельного участка в счет принадлежащей ему доли и распоряжение этим участком. Нужно отметить, что процедура выделения земельного участка из общего земельного массива также достаточно сложна.

      В соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных долей для образования

92

Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.

115

крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных организаций и личного подсобного хозяйства или выкупа земельных долей органами местного самоуправления, определяется в месячный срок по соглашению между собственниками земельных долей. В случае разногласий решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. При этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

      На практике получить общее согласие сособственников в большинстве случаев вообще не представляется возможным, так как их место жительства не известно и поэтому им нельзя направить уведомления. Однако, органы местного самоуправления могут принять решение о выделении участка только в случае возникновения разногласий. Гражданам, изъявляющим желание выделить в натуре земельный участок, приходится предпринимать попытки (заведомо бесплодные) созвать общее собрание, чтобы составить протокол о недостижении сособственниками всеобщего согласия из-за неявки части сособственников.

      Очевидно, что необходимо учесть эту специфику, предусмотрев правила, упрощающую процедуру выделения земельного участка из земельного массива, находящегося в общей собственности (в ГК РФ следует ввести норму, что особенности распоряжения земельным участком, находящимся в общей собственности, могут быть установлены федеральным законом). По нашему мнению, федеральным законодательством должен быть закреплен следующий механизм выделения земельного участка.

116

      Первый шаг. Лицо, заинтересованное в выделении земельного участка, обращается в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и соответствующее территориальное отделение регистрационной палаты с заявлением о выделении в счет земельной доли (земельных долей) конкретного земельного участка. (Должен существовать типовой бланк заявления).

      Второе. Территориальное отделение регистрационной палаты в течение 3-х дней направляет соответствующее уведомление всем зарегистрированным сособственникам (в случае, если располагает данными о месте жительства всех сособственников) и предлагает сособственникам в двухмесячный срок направлять свои возражения, если таковые имеются.

      Третье. По истечении срока, необходимого для получения возражений от сособственников, территориальное отделение регистрационной палаты направляет в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству одну из трех возможных справок: а) об отсутствии возражений от сособственников, либо б) справку об имеющихся возражениях и их содержании, либо в) о невозможности получить согласие либо возражения всех сособственников по причине отсутствия сведений об их местонахождении либо по иным объективным причинам.

      Четвертое. По получении справки об отсутствии возражений райкомзем выделяет в натуре испрашиваемый земельный участок. В случае, если представлена справка об имеющихся возражениях и их содержании, либо о невозможности получить согласие либо возражения всех сособственников, райкомзем совместно с органами местного самоуправления принимает мотивированное решение о выделении испрашиваемого земельного участка либо об отказе в удовлетворении заявления. В последнем случае компетентный орган местного самоуправления совместно с райкомземом обязан предложить заявителю иной вариант.

117

      Пятое. Если орган местного самоуправления совместно с раикомземом отказал заявителю в выделении испрашиваемого земельного участка, а с альтернативным предложением указанных органов заявитель не согласен, заявитель вправе обратиться за разрешением спора в суд.

      Шестое. Если кто-либо из сособственников возражал против выделения заявленного участка, либо если органы местного самоуправления совместно с раикомземом выделили заявителю альтернативный земельный участок, то эти лица, не согласные с решением органов местного самоуправления, могут обжаловать принятое решение в суд.

118

§ 3.    Особенности оборота земель крестьянских (фермерских) хозяйств

      Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п.п. 1 и 2 ст. 253 ГК РФ).

      В соответствии с пунктом 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

      Статья 253 ГК РФ не отражает специфики распоряжения землей, находящейся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Такая специфика не предусмотрена также статьей 257 ГК РФ ("Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства"). Особенностью крестьянского хозяйства является то, что это имеющее особый правовой статус объединение физических лиц, созданное для совместной деятельности по производству, переработке и реализации сельскохозяйственной продукции. Крестьянское хозяйство, в отличие от простого товарищества, является самостоятельным субъектом гражданских

119

отношений; законодательством предусматривается наличие главы крестьянского хозяйства, имеющего особый статус. Крестьянское хозяйство имеет свою внутреннюю организацию. Поэтому процедура распоряжения общей собственностью в крестьянском хозяйстве должна быть урегулирована особо. По общему правилу, установленному ст. 253 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Для крестьянского хозяйства, по нашему мнению, необходимо сделать исключение из этого правила. Всеобщее согласие членов К(Ф)Х должно презюмироваться только в случае, когда сделку от имени крестьянского хозяйства заключает глава крестьянского хозяйства или представитель, получивший от главы крестьянского хозяйства доверенность на совершение соответствующей сделки. В случаях, когда от имени крестьянского хозяйства сделку заключает член крестьянского хозяйства, другая сторона по сделке должна проверить полномочия члена крестьянского хозяйства. Полномочия члена К(Ф)Х на ведение дел крестьянского хозяйства не должны презюмироваться и должны быть подтверждены договором о совместной деятельности, договором между членами крестьянского хозяйства и тому подобными документами.

      Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Следовательно, распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности членов крестьянского хозяйства, возможно только с письменного согласия всех участников общей собственности.

      В настоящее время имеется несоответствие между нормами об общей   собственности,   в   том   числе   о   собственности   на   имущество

120

крестьянского хозяйства, закрепленными в части первой ГК РФ, и нормами, закрепленными в Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". В Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" содержится ст. 15 "Владение, распоряжение и пользование имуществом", в которой указывается, что имущество крестьянского хозяйства находится в общей долевой собственности. Статья 15 в этой части должна быть приведена в соответствии с нормами ГК РФ; в остальном статья не требует доработок. Однако в статье 14 "Состав имущества и его формирование" не указано, что имуществом крестьянского хозяйства являются земельные участки. Мы считаем необходимым в данной статье указать земельные участки, как один из видов имущества крестьянского хозяйства; это позволит избежать неоднозначности в вопросе о том, распространяется ли на земельные участки действие статьи 15 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

      В соответствии с пунктом 2 ст. 258 ГК РФ, земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Эта норма направлена на обеспечение стабильности сельскохозяйственного производства и имеет своей целью защиту крестьянского (фермерского) хозяйства. Однако необходимо учитывать, что выплата денежной компенсации далеко не всегда может служить интересам крестьянского хозяйства. Необходимость выплаты денежной компенсации может повлечь необходимость распродажи основных или оборотных средств, что также может причинить вред хозяйству. Исходя из этого мы полагаем, что норма о неделимости земельного участка при выходе одного из участников не должна носить императивного характера. По нашему

121

мнению, эта норма должна быть сформулирована следующим образом. "Член крестьянского хозяйства в случае его выхода из хозяйства имеет право на получение причитающейся доли в земле и (или) имуществе, либо на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Решение о разделе имущества или о выделении денежной компенсации принимается простым большинством голосов остающихся членов крестьянского хозяйства. В случае принятия остающимися членами крестьянского хозяйства решения о выделении земли и (или) имущества, раздел осуществляется в соответствии с правилами о разделе общей собственности. В случае принятия остающимися членами крестьянского хозяйства решения о выделении денежной компенсации, размер компенсации определяется соразмерно доле выходящего члена в общей собственности на имущество (в том числе землю) крестьянского хозяйства ".

      Современным земельным законодательством установлен особый порядок наследования земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. В соответствии со ст. 61 Земельного кодекса РСФСР, "земельный участок гражданина, ведущего крестьянское (фермерское) хозяйство, передается по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского хозяйства. При отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство... При наличии нескольких таких наследников выбор производится на конкурсной основе местным Советом народных депутатов, в ведении которого находится земельный участок. Споры о преимущественном праве наследования земельного участка рассматриваются в суде.

      При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство,   земельный  участок  передается   по   наследству  в  размерах,

122

установленных    для    ведения    личного    подсобного    хозяйства,    для обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства.

      Наследник земельного участка имеет право на получение стоимости отчуждаемого земельного участка, на который не переходит право собственности".

      В статье 61 ЗК РСФСР не указано, идет ли речь о наследовании по закону или завещанию. В этой же статье говорится о необходимости согласования с остальными членами крестьянского хозяйства наследника. В.В. Устюкова совершенно справедливо отмечает, что завещание -односторонняя сделка и наследодатель ни с кем свое волеизъявление согласовывать не обязан. Отсюда можно сделать вывод, что в статье имеется в виду наследование по закону и "согласование" (выбор) наследника осуществляется между членами крестьянского хозяйства и из их числа уже после смерти наследодателя93. В законодательстве не содержится ответа на вопрос, можно ли завещать земельный участок крестьянского хозяйства не члену крестьянского хозяйства. В.В. Устюкова отмечает также, что ЗК РСФСР фактически вводит режим наследования, отличный от ГК РСФСР, так как наследниками по закону могут стать не члены семьи наследодателя94. Такое положение вещей нам кажется несправедливым, нарушающим права наследования родственников наследодателя. По нашему мнению, не следует сохранять специальные правила о наследовании земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. В то же время следует предусмотреть право членов крестьянского хозяйства на выделение наследнику члена крестьянского хозяйства денежной компенсации унаследованной доли в земле и имуществе вместо выделения земли и имущества в натуре.

93

В.В. Устюкова. Земельная правосубъектность крестьянского (фермерского) хозяйства. / Право

собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. Отв. ред. И.А. Иконицкая. М., 1996. С. 29.

123

§ 4.   О совершенствовании правового регулирования оборота земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями

     Одной из важнейших предпосылок существования эффективного земельного оборота является четкая, ясная, стабильная и эффективная правовая основа. С сожалением мы констатируем тот факт, что в настоящее правовой основы, отвечающей этим требованиям, нет.

     Земельный оборот, основанный на Указах Президента и Постановлениях Правительства, нестабилен. Потенциальные приобретатели не имеют гарантий, что через некоторое время будет запрещена купля-продажа, а может быть, и иные сделки с землей. В таких условиях существенно ослабевает стимул к приобретению земли в собственность и, как следствие, к осуществлении долговременных вложений в землю (затраты на мелиорацию и т. п.).

     Правовые нормы, определяющие порядок и условия земельного оборота должны содержаться в законах. Важно в процессе осуществления законотворческой деятельности исходить из того, что земельный оборот следует регулировать нормами гражданского и земельного права. В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ ("Отношения, регулируемые гражданским законодательством"), гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав... , регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли   и   имущественной   самостоятельности   их   участников.   Субъекты

94 Там же.

124

земельного оборота выступают как собственники недвижимого имущества, заключают своей волей и в своем интересе гражданско-правовые сделки с землей. Поэтому при осуществлении сделок с землей следует руководствоваться нормами гражданского законодательства о формах и видах сделок, правилами заключения договоров и др. С другой стороны, специфика объекта гражданско-правовых сделок - земельных участков сельскохозяйственного назначения - требует ввести в законодательство нормы публично-правового характера, направленные на обеспечение бережного и эффективного использования земли и на обеспечение к земельным ресурсам широкого круга заинтересованных лиц. Такие нормы должны быть закреплены в законах о земле, преимущественно в федеральных. Это позволит обеспечить единые основы земельного рынка, обеспечить конституционное право граждан свободно распоряжаться землей. В то же время федеральное законодательство должно содержать по некоторым вопросам отсылочные нормы к законодательству субъектов Российской Федерации. В федеральном законе, в частности, следовало бы сделать следующие отсылочные нормы. "Представительные органы власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать предельные размеры земельных участков (земельных долей), которые могут находиться в собственности одного физического или юридического лица". "Представительные органы власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать минимальные размеры земельных участков, на совершение сделок с которыми не требуется получения разрешения"95.

     Важно внести некоторые изменения в действующее федеральное законодательство, регулирующее земельный оборот. Конституция РФ провозгласила право  собственников свободно распоряжаться землей  и

95

            Мои предложения по поводу введения разрешительного порядка на совершение сделок с земельными участками (долями) смотрите в разделе 2 главы 3 настоящей работы.

125

другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (пункт 2 ст. 36). В то же самое время в Гражданском кодексе РФ предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129 ГК РФ). Очевидно, что норма Конституции РФ строится как общедозволительная (собственники земли могут свободно распоряжаться землей за исключением оговоренных случаев); норма же ГК РФ строится как общезапретительная (собственники земли не могут распоряжаться землей за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством). Очевидно, что при нынешнем состоянии федеральных законов о земле эта норма может быть истолкована как антиконституционная, так как фактически запрещает земельный оборот. По нашему мнению, соответствующая часть статьи 129 ГК РФ должна быть изложена в следующей редакции: "Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами постольку, поскольку их оборот не запрещен или не ограничен законами о земле и других природных ресурсах".

     Земельный оборот может нормально функционировать, когда четко и ясно определены возможные субъекты права собственности. Необходимо определить, какие категории физических и юридических лиц могут быть собственниками земель сельскохозяйственного назначения.

     В юридической и экономической литературе высказываются опасения, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть скуплены иностранцами. Вероятно, реальные опасения вызывает не только возможность скупки земли иностранцами (это всего лишь один из возможных   способов    приобретения   земли),    а   вообще    возможность

126

приобретения иностранцами земли в собственность. Чтобы исключить нахождение сельскохозяйственных земель в руках иностранцев, возможно ввести запрет не только на куплю-продажу, но и на отчуждение иными способами, а также на передачу в залог сельскохозяйственных земель иностранцам. Это же правило следует распространить на лиц без гражданства, иностранные юридические лица, а также на российские юридические лица, доля иностранного капитала в которых превышает определенный предел. Следует особо определить, распространяются ли такие ограничения на лиц, имеющих двойное гражданство (одно из которых - гражданство Российской Федерации).

     В федеральном законе о земле было бы целесообразно указать на то, что земельный участок может быть приобретен (получен) юридическим лицом в случае, если юридическое лицо располагает доказательствами того, что оно способно обеспечить обработку приобретаемой (получаемой) земли. Для этого заинтересованная сельскохозяйственная организация должна предоставить бизнес-план с указанием планируемых видов сельскохозяйственного производства, потребностях в земле, расчета трудозатрат и затрат материальных ресурсов. Должны быть представлены документы, подтверждающие, что в штате организации имеется необходимое для выполнения этих работ и обработки земли количество работников, имеющих сельскохозяйственную квалификацию или опыт работы в сельском хозяйстве; должны быть представлены доказательства о наличии необходимой техники, помещений, иных материально-технических ресурсов. Необходимые документы должны представляться в местные органы сельского хозяйства (районные управления сельского хозяйства, отделы АПК районных исполнительных органов власти и т.п.). В случае, если представленные документы подтверждают обоснованность бизнес-плана и подтверждают потребность в земле, соответствующий орган

127

сельского  хозяйства  выдает  юридическому   лицу  лицензию   на  право приобретения необходимого количества сельскохозяйственных земель.

     В силу различного рода обстоятельств земельные участки сельскохозяйственного назначения могут оказаться в руках лиц, не имеющих право иметь такие земельные участки в собственности. Иностранцы, например, могут стать собственниками сельскохозяйственных земель в качестве наследников. Особенное распространение такие случаи могут иметь место в местностях, пограничных с государствами - бывшими республиками СССР. Из некоторых регионов (например, из Омской области), относительно большое число жителей - немцев по национальности - эмигрировало в ФРГ и утратило гражданство РФ. Эти лица могут оказаться наследниками оставшихся в России собственников земельных долей. Юридические лица с иностранными инвестициями могут оказаться собственниками земли в случае правопреемства (например, при слиянии с российской организацией, являющейся собственником сельскохозяйственных земель). Если в законодательстве будет установлен перечень лиц, которые по закону не могут быть собственниками земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, то в отношении этих лиц будет действовать статья 238 ГК РФ, в которой говорится, что если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Там же говорится, что в случаях, когда имущество не отчуждено собственником в течение одного года, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или

128

муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (пункт 2). Поэтому необходимо установить для субъектов, не имеющих по закону права быть собственником земли, срок, в течение которого они обязаны продать или передать иным образом в собственность третьих лиц приобретенные ими на законных основаниях земельные участки сельскохозяйственного назначения.

     Необходимо введение в действующее законодательство правила не только об изъятии неиспользуемых либо используемых с грубыми нарушениями законодательства земельных участков у собственников (ст. 284, 285 ГК РФ96), но и правила о досрочном прекращении прав постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды в случае, если собственник, пользователь, владелец, арендатор несмотря на письменное предупреждение органов охраны окружающей природной среды в течение двух лет не использует земельный участок либо используют его способами, приводящими к порче земельного участка.

     По нашему мнению, собственнику, у которого изымается земельный участок, должна выплачиваться стоимость этого земельного участка за вычетов расходов на восстановление плодородия земли и расходов, связанных с выполнением процедуры изъятия земельного участка. Мы предлагаем закрепить в законодательстве следующую процедуру, применяемую в случае неиспользования либо ненадлежащего использования земельного участка:

     1) собственнику, который в течение двух лет не использовал земельный участок по целевому назначению (в этот период не включается время,  необходимое  для  освоения участка,  а также  время,  в  течение

96

До настоящего времени эти статьи не вступили в силу.

129

которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование), либо использовал не в соответствии с его назначением, должно быть направлено предписание об устранении нарушений либо о необходимости отчуждения земельного участка в течение одного года;

     2)     арендодателю  и  виновному  арендатору,  не  приступившему к

использованию    земельного    участка    в    течение    одного    года,    либо

использующему земельный участок не в соответствии с его назначением,

направляется предписание об устранении недостатков либо о досрочном

расторжении договора аренды в течение 1 года;

     3)     лицам, владеющим земельными участками на праве пожизненного

наследуемого   владения   или   постоянного   пользования   и   имеющим

предупреждения об устранении земельных правонарушений, направляется

уведомление о прекращении соответствующих прав с момента окончания

сельскохозяйственного сезона и о необходимости освободить земельный

участок.

     Земельный участок, не проданный собственником в течение одного года с момента получения им предписания, продается в порядке, определенном правилами об исполнительном производстве (за исключением случаев, когда собственником были устранены допущенные им правонарушения).

     В случае, если арендатор и арендодатель не устранили выявленные правонарушения или не расторгли в течение одного года с момента получения предписания договор аренды, орган по защите окружающей природной среды подает исковое заявление в суд с требованием к арендатору и арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды. Сторона, виновная в совершении земельного правонарушения (неиспользование  земли,   ненадлежащее  использование  земли),   обязана

130

возместить другой стороне убытки, причиненные этим правонарушением и досрочным расторжением договора.

     Права    пожизненного    наследуемого    владения    и    постоянного пользования прекращаются в срок, указанный в уведомлении.

     Новое земельное законодательство должно разрешить проблему невостребованных земельных долей. Под невостребованными понимаются "земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве на земельные доли, либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями" (п. 35 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года № 96). Лица, не получившие свидетельства на право собственности на землю, фактически отказались от своего права. Однако в настоящее время принять на учет такие земельные доли как бесхозяйные оснований нет, так как отсутствуют заявления сособственников об отказе от своих прав. Учитывая это, было бы полезно установить в законе срок, в течение которого лица, имеющие право на получение документов о праве собственности на землю и изъявляющие желание быть собственниками земельных долей, должны получить свидетельства. Лица, имеющие право на получение документов о праве собственности на землю должны быть письменно уведомлены о необходимости обратиться за получением документов, подтверждающих их право на земельную долю, и последствиях необращения. В случае, если управомоченное лицо в установленный срок не обращается за документом о праве собственности на землю, земельный участок (земельная доля) должен признаваться бесхозяйным независимо от наличия или отсутствия заявления собственника об отказе от права собственности и должен принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на

131

недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся, как бесхозяйный. Это делает возможным обращение в дальнейшем земельных участков в муниципальную собственность.

I

132

Заключение

     Законодательство, создающее предпосылки для нормального функционирования рынка недвижимости, в том числе рынка сельскохозяйственных земель, является крайне необходимым для развития частной инициативы в России. Его формирование является непростой и новой для нас задачей. Признание земли основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, заставляет нас проявлять особую осторожность при выработке рекомендаций по совершенствованию земельного оборота.

     До настоящего времени сохраняют свою актуальность слова известного дореволюционного экономиста-аграрника С.Н. Булгакова о том, что товарная форма земли, ее обращение на рынке являются необходимыми условиями современной организации сельского хозяйства. В своем труде "Капитализм и земледелие" он указывает, что "общественные формы, свободные от недостатков, можно сочинить лишь из головы. В действительности каждая форма имеет своим последствием смешение добра и зла и больший перевес того или другого определяет относительную устойчивость и пригодность этой формы" . С.Н. Булгаков там же отмечает, что вся экономика крестьянского хозяйства немыслима, невозможна без существования земельного оборота.

     Зарубежный опыт свидетельствует о том, что для преодоления негативных явлений и опасностей (социальных, экономических, нравственных, а в последнее время и экологических), сопутствующих общественному и правовому строю, основанному на частной собственности, в том числе на землю, оказалось необходимым вести постоянный поиск гармонии между правом частной собственности как свободой и правом частной собственности как социальной обязанностью.

133

Особая социальная, экономическая и экологическая значимость земли, используемой в сфере сельскохозяйственного производства, придает и особую актуальность такой гармонии, оптимального равновесия применительно к праву частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения98.

     Анализ действующего законодательства показывает, что в настоящее время вопросы земельного оборота не урегулированы должным образом: отсутствует федеральный закон, устанавливающий специфику оборота сельскохозяйственных земель; законы субъектов Российской Федерации по этому вопросу существенно различаются между собой и не всегда соответствуют имеющемуся федеральному законодательству. Отсутствие четкой правовой базы препятствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.

     Обращает на себя внимание неопределенность в вопросе о том, где же проходит грань между гражданским и земельным правом. Законодатель предпринимал попытки дублировать в земельном законодательстве гражданско-правовые нормы; вводимые правила порой не могут сочетаться с действующим гражданским законодательством (представим себе "дивиденд на земельный пай"99 в акционерном обществе).

     Исследование показывает, что правовое регулирование земельного оборота должно осуществляться при ясном понимании того обстоятельства, что общие правила совершения сделок, их регистрация, права и обязанности сторон, должны осуществляться в соответствии с нормами гражданского законодательства. Взаимоотношения сторон по поводу отчуждения земельных участков должны строиться на основе равенства

97

  Булгаков С.Н. Капитализм и земледелие. СПб., 1900. Т.2. С. 270. 98

           См.: Л.П. Фомина. Государственное регулирование и право собственности на землю в сельском хозяйстве. / Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. Отв. редактор И.А. Иконицкая. М., 1996. С. 116.

134

сторон и свободы заключения договоров. Земельным законодательством эти вопросы не должны дублироваться. В то же время земельным законодательством должно быть обеспечено рациональное и бережное использование природных ресурсов, обеспечен доступ широких слоев населения к земле. Для достижения этих целей в земельном законодательстве могут содержаться различного рода специальные нормы, минимально ограничивающие гражданские права или устанавливающие особые правила совершения сделок с землей. Это могут быть специальные правила, относящиеся ко всем сделкам с землей (например, правило о сохранении целевого назначения земельного участка - как при продаже, так и при аренде и т. д.), к группам сделок с землей (например ко всем сделкам, в результате совершения которых осуществляется переход права собственности), к отдельным видам сделок (например, о минимальных сроках аренды земельных участков).

     Земельным законодательством мог бы быть введен разрешительный порядок совершения сделок с земельными участками. Такой порядок позволил бы исключить переход земельных участков к лицам, не способных обеспечить рациональное и эффективное использование сельскохозяйственных земель, либо такой переход земельных участков, который бы вступал в противоречие с интересами проживающего в данной местности населения.

     Земельным законодательством целесообразно было бы установить перечень лиц, которые не могут быть собственниками земель, используемых в сельскохозяйственном товарном производстве, а также установить случаи, когда на собственника земельного участка может быть возложена обязанность по отчуждению принадлежащей ему земли.

99

См. пункт 2 ст. 95 проекта Земельного кодекса РФ с учетом предложений Президента РФ,

изложенных в письме Президента РФ от 23 ноября 1998 г. N Пр-1528.

135

     Должны быть предусмотрены основания для прекращения не только права собственности, но и иных вещных и обязательственных прав на землю, если такая земля не используется более трех лет либо используется не по целевому назначению.

     Должны быть введены специальные нормы, регламентирующие порядок уведомления сособственников о совершении сделки с долей в общей собственности или о выделении сособственником земельного участка из общего земельного массива.

     Должны быть введены специальные правила, упрощающие процедуру признания невостребованных земельных долей бесхозяйными.

136

Библиография.

Литература

1. Аграрное право: учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстрое, М.И. Козырь. М.:

Юристъ, 1996.

2. Аграрное право: учебник для вузов / Под ред. проф. Г.Е. Быстрова и

проф. М.И. Козыря. М.: Юристъ, 1998.

3. Алексеев Б. А землей-то торгуют // Финансово-экономический вестник

"Деловая Пенза". 1 апреля 1998 года. № 12 (77). Андреев Ю.Н. Права

участников   сельскохозяйственных   коммерческих   организаций   и   их

судебная   защита.   Автореферат   диссертации   на   соискание   ученой

степени доктора юридических наук. М. 2000.

4. Аяцков  Д.   Закон  о  земле  -  серьезный  экономический  рычаг  для

привлечения в аграрный сектор инвестиций // Бюллетень Пресс-службы

Совета Федерации. Декабрь 1997 года. №11.

5. Булгаков С.Н. Капитализм и земледелие. СПб., 1900.

6. Волков Г.А., Голиченков А.К. Козырь О.М. Развитие рынка земли:

правовой аспект // Государство и право. 1998. № 2.

7. Глазкова Г.П., Карцев Г.А., Кошкин А.В. и др. Пособие по совершению

сделок с земельными долями. М., 1998.

8. Голышев М.Е., Лабутов А.В., Родионова ГЛ., Улатов СИ. Аграрная

реформа в Нижегородской области. Стратегия и результаты. Нижний

Новгород, 1996.

9. Иванов Е.А. Логика. М.: Издательство БЕК, 1996.

Ю.Егор Строев, Виктор Хлыстун, Валерий Алакоз, Иван Стариков об аграрной реформе. -/РосАгроФонд. - М., 1997.

137

П.Ерофеев Б.В. Земельное право: учебник для вузов / Под редакцией Г.В. Чубукова. М.: Новый Юрист, 1998.

12.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1997.

13.Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы. Отв. редактор Б.Н. Топорнин. М. 1997.

14.Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М., 1999.

15.Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. -Юристь, 1999.

16.Иконицкая И.А. Основы земельного права Российской Федерации: учебное пособие. - М.: Юристь, 1997.;

17.Информационно-консультационный семинар РЕФОРМА АПК: вопросы приватизации и организации новых рынков и услуг. М.: Информационно-консультативный центр "Земля и недвижимость", 1996.

18.Киселев СВ. Аграрная реформа в России: новые задачи на рубеже XXI столетия. / Аграрные доктрины двадцатого столетия: уроки на будущее. М.: Энциклопедия российских деревень, 1988.

19.Ковлягин А. Земля по своей природе - достояние общенародное // Финансово-экономический вестник "Деловая Пенза". 11 марта 1998 года. № 9 (74).

20.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Отв. редактор Садиков О.Н. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997.

138

21.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой/ Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юринформцентр, 1995.

22.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997.

23.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998.

24.Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Издательская группа НОРМА - ИНФРА-М, 1999.

25.Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения. М.: РУССЛИТ, 1995.

26.Кондратенко Н. О Земельном кодексе // Бюллетень Пресс-службы Совета Федерации. Январь 1998 года. № 1 (13).

27.Коростелев СВ. Земельное и лесное право: учебное пособие. СПб: изд-во Михайлова В.А., изд-во "Полиус", 1998.

28.Крылатых Э.Н. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. 1997. № 1.

29.Кузнецов А.В. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 1997.

ЗО.Лапшин М.И. Актуальные проблемы современной земельной и аграрной политики. / Личное и коллективное в современной деревне. Отв. ред. А.В. Петриков. М., 1997.

139

31.Леппке О.Б. Вопросы формирования экономико-правового механизма регулирования земельных отношений. / Аграрные доктрины двадцатого столетия: уроки на будущее. М.: Энциклопедия российских деревень, 1988.

32.Логика. Под редакцией В.И. Кириллова. М.: Высшая школа, 1967.

ЗЗ.Лойко П.Ф. Земельный рынок как фактор государственной земельной политики в Российской Федерации (проблемы становления и развития). / Аграрная экономика и политика: история и современность. М.: Энциклопедия российских деревень, 1996.

34.Лютых Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. - Красноярск: Кн. Издательство, 1995.

35.Михайлов Е. Нельзя все направо и налево продавать // Бюллетень Пресс-службы Совета Федерации. Декабрь 1997 г. № 11.

Зб.Могусев В.Ф., Чубуков Д.И., Попов М.В., Бархатов М.В. Регулирование земельных отношений в российском законодательстве. М.: РУСС ЛИТ, 1997.

37.Мольков Ю.В. Правовые проблемы реформирования земельных отношений в специализированных сельскохозяйственных коммерческих организациях / Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. Отв. редактор И.А. Иконицкая. М., 1996.

38.Никонов А.А. Спираль многовековой драмы: аграрная наука и политика России (XVIII - XIX вв.). М., 1997.

39.Памятка владельца земельной доли // Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ, Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству. Москва, май 1996 года.

40.Петриков А.В. Специфика сельского хозяйства и современная аграрная реформа в России. М.: Энциклопедия российских деревень, 1995.

140

41.Печенкина В.В., Аверина Т.В., Кулаков А.В. Проблемы и перспективы развития рынка земли (оценки экспертов). / Аграрные доктрины двадцатого столетия: уроки на будущее. М.: Энциклопедия российских деревень, 1988. С. 74 - 77.

42.Покровский И.А.. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.

43.Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии. Сравнительный анализ. Технический доклад Всемирного Банка № 436. Отв. редакторы Рой Простерман и Тим Хэнстед. М.: Издательство «Весь мир», 2000.

44.Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий в России. М. 1995.

45.Протокол первого заседания "круглого стола" 26 декабря 1997 года (рассмотрение вопроса о земельной реформе).

46.Проекта Земельного кодекса РФ с учетом предложений Президента РФ, изложенных в письме Президента РФ от 23 ноября 1998 г. N Пр-1528.

47.Реформирование сельскохозяйственных предприятий (правовые проблемы). Отв. редакторы З.С. Беляева, М.И. Козырь. М. 1996.;

48.Руцкой А. О земельном кодексе // Бюллетень Пресс-службы Совета Федерации. Январь 1998 года. № 1 (13).

49.Сазонов Г.П. Неотчуждаемость крестьянских земель. СПб., 1889.

50.Совместное Постановление Воронежской областной Думы и администрации Воронежской области от 8 мая 1996 г. №436/494 "Об Указе Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7.03.96 г. №337".

141

51. Социально-экономические последствия приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий (1994 - 1996 гг.). Под научной редакцией В.Я. Узу на. МЛ 997.

52.Социально-экономический анализ результатов реорганизации сельскохозяйственных предприятий: сборник. Под научной редакцией В.Я. Узуна. М.: Энциклопедия российских деревень, 1999.

5З.Стародубцев В. Торговать землей - все равно что торговать матерью //Бюллетень Пресс-службы Совета Федерации. Декабрь 1997 г. № 11.

54.Строев Е. Законодательство о земле нуждается в доработке, более четких ответах на вопросы о собственности, обороте и ее стоимости // Бюллетень Пресс-службы Совета Федерации. Декабрь 1997 года. № 12.

55.Строев Е.С., Никольский С.А., Кирюшин В.И. и др. Земельный вопрос / Под ред. Е.С. Строева. М. 1999.

56.Строев Е.С. и др. Земля, собственность, реформа. Орловщина: пути и опыт аграрных преобразований (в двух томах). Орел, 1999.

57.Строев Е. Частная собственность на землю должна быть, но при жестком контроле государства, местного самоуправления и местных органов власти // Бюллетень Пресс-службы Совета Федерации. Декабрь 1997 года. № 12.

58.Строкова О.Г. Преобразование и регулирование земельных отношений в аграрном секторе экономики. М: Диалог - МГУ, 1999.

59.Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков. / Государство и право. 1999 г. № 9. С. 41 - 52.

бО.Узун В.Я., Шагайда Н.И., Гаражда М.Н. и др. Экономические и социальные последствия реформирования сельхозпредприятий по Нижегородской модели (предварительные результаты). М., 1996.

142

61.Узун В.Я., Шагайда Н.И., Сыродоев Н.А. и др. Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий в России. Вторая редакция. М.: РосАгроФонд, 1998.

62.Фомина Л.П. Государственное регулирование и право собственности на землю в сельском хозяйстве. / Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. Отв. редактор И.А. Иконицкая. М., 1996.

бЗ.Хауке О.А. Крестьянское земельное право. М,, 1914.

64.Eberhard Schulze, Peter Tillack, Olena Dolud, Sergej Bukin. Eigentumsverhaeltnisse landwirtschaftlicher Betriebe und Unternehmen in Russland und in der Ukraine - Befragungsergebnisse aus den Regionen Nowosibirsk und Shitomir. Discussion Paper #18. Haile/Saale, IAMO 1999.

65.Langenfeld, Gerrit. Muenchener Vertragshandbuch. Band 4. Buergerliches Recht. 1 Halbband. C.H.Beck'sche Verlagsbuchhandlung Muenchen 1998.

66.Weirich, Hans-Armin. Grundstueckrecht: Systematik und Praxis des materiellen und formellen Grundstuecksrechts. Muenchen: Beck 1996.

Законодательство

67.Одобренный Государственным Советом и Государственною Думою и Высочайше утвержденный 14 июня 1910 года Закон об изменении и дополнении некоторых постановлений о крестьянском землевладении (Указ 9 ноября 1906 г.). с разъяснениями Правительствующего Сената, Министерства Внутренних Дел и других ведомств, последовавшими по 1 июля 1910 года и сохранившими силу по издании нового закона. С.Петербург. Типография Министерства Внутренних Дел. 1910.

68.Декрет о земле / СУ. 1917. № 1. Ст. 3.

69.Положение о социалистическом землеустройстве / СУ РСФСР. 1919. Ст.

43.

I

143

70.3емельный кодекс РСФСР от 1 декабря 1922 года / СУ РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.

71.Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.

72.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. М, 1993.

73.Земельный кодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст. 768.

74.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.

75.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. - М.: Инфра-М, 1996.

76.Федеральный закон "О сельскохозяйственной кооперации". //Собрание законодательства РФ. 1995. №50. Ст. 4870.

77.Федеральный закон "Об акционерных обществах". // Собрание законодательства РФ. 1996. №1. Ст. 1.

78.Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

79.3акон Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 2116-1 "О налоге на прибыль с предприятий и организаций" // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №11. Ст. 525.

144

80.3акон Российской Федерации от 7 декабря 1991 года № 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 12. Ст. 591.

81.Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".// Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №26. Ст. 324.

82.3акон РСФСР от 11 октября 1991 года № 1738-1 "О плате за землю" // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 44. Ст. 1424.

83.Закон РСФСР "Об охране окружающей природной среды". // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. №10. Ст. 457.

84.Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №44. Ст. 4191.

85.Указ Президента РФ от 7 марта 1996 года №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"// Собрание законодательства РФ. 1996. №11. Ст. 1026.

86.Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. Утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. №708. // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. №12. Ст. 931.

87.Положение о реформировании сельскохозяйственных предприятий. Утверждено Постановлением правительства РФ от 27 июля 1994 г. №874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области". // Собрание законодательства РФ. 1994. №15. Ст. 1787.

I

145

88.Постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

89.Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/97. Утверждено Приказом Министерства финансов РФ от 3 сентября 1997 года № 65н "Об утверждении положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/97" / Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. № 3.

90.3аявление Государственной Думы Федерального Собрания от 13 марта 1996 г. №151-11 ГД в связи с принятием Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю".

91.Инструкция Госналогслужбы РФ от 10 августа 1995 года № 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций" // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ. 1996. № 1.

92 .План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий и инструкция по его применению. Утвержден приказом Министерства Финансов СССР от 1 ноября 1991 года№ 56.

93.Постановление Конституционного суда РФ от 30 апреля 1996 г. N 11-П по делу о проверке конституционности пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 3 октября 1994 г. N 1969 "О мерах по укреплению единой системы исполнительной власти в Российской Федерации" и пункта 2.3 Положения о главе администрации края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа Российской Федерации, утвержденного названным Указом // Вестник Конституционного Суда РФ, N 3, 1996.

I

146

94.Постановление Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

95.Земельный кодекс Республики Коми от 20 марта 1991 года (в редакции законов РК от 21 октября 1992 г.; от 2 апреля 1994 г.).

96.3емельный кодекс Республики Марий Эл от 26 июля 1991 года (в ред. Законов Республики Марий Эл от 6 марта 1992 года; от 20 апреля 1993 года; 13 мая 1997 года).

97.3емельный кодекс Республики Татарстан от 10 июля 1998 года№ 1736.

98.3акон Алтайского края от 21 сентября 1998 года № 49 - СЗ "О регулировании земельных отношений в Алтайском крае".

99.3акон Волгоградской области от 16 января 1997 г. "О правовом обеспечении земельных отношений на территории Волгоградской области".

100. Закон Калмыцкой Советской Социалистической республики Хальмг

Тангч от 20 февраля 1991 года № 155 - IX "О земле" (в ред. Законов от

14.02.92 г. N 291-IX и 03.06.92 г. N 353-IX).

101. Закон Курганской области от 4 марта 1998 года № 103 "О земле".

102. Закон Новосибирской области от 12 ноября 1998 года № 28 - 03 "О

регулировании земельных отношений в Новосибирской области".

103. Закон Оренбургской области "О предельном размере земельной доли

сельскохозяйственного   назначения".      Принят      решением

Законодательного Собрания Оренбургской области 4 сентября   1996

года.

100.

I

147

104. Закон Оренбургской области "Об обременении земельных участков".

Принят решением Законодательного Собрания Оренбургской области 24

апреля 1996 года.

105. Закон Оренбургской области от 19 мая 1997 года № 65/14 - 03 "О

правах на земельные участки на территории Оренбургской области".

106. Закон Республики Башкортостан от 21 марта 1991 года "О земельной

реформе   в  Республике  Башкортостан"   (в  ред.   Закона  Республики

Башкортостан от 05.08.96 N 38-з и Указа Президиума ВС РБ от 25.02.93

N 6-2/50).

107. Закон Республики Коми от  11   июля  1997  года №  34  - РЗ "О

предоставлении земельных участков в собственность гражданам".

108. Закон Республики Саха (Якутия) от 13 января 1998 года 3 N 221-1 "Об

аренде земельных участков".

109.  Закон Самарской области от 16 июля 1998 года № 11 - ГД "О земле".

ПО.   Закон Саратовской области от 17 ноября 1997 года № 57 - ЗСО "О

земле".

111. Закон Свердловской области от 29 декабря 1995 года № 40-03 "О

регулировании  земельных  отношений  на  территории  Свердловской

области".

112. Закон  Тюменской  области  от   14   февраля   1997   года №  75   "О

регулировании земельных отношений в Тюменской области" (в ред.

Законов Тюменской области от 20.04.1998 г. № 21, от 10.12.1998 г. №

69).

113. Закон Ханты-Мансийского автономного округа от 8 июня 1998 года

№ 43 - 03 "О земле".

111.

I

148

114. Закон Челябинской области от 10 апреля 1998 года № 39 - 30 "О

земельных отношениях".

115. Закон Якутской-Саха Советской Социалистической Республики от 4

марта 1991 года № 419 XII "О земельной реформе".

116. Постановление Воронежской областной Думы от 23 января 1997 г.

№686 "О порядке и условиях выкупа органами местного самоуправления

земельных долей".

117. Порядок   и   условия   выкупа  органами   местного   самоуправления

земельных долей в Липецкой области. Утверждено Постановлением

Главы администрации Липецкой области от 18 сентября 1996 года №

442 "О порядке выкупа земельных долей".

118. Положение  о  порядке  пользования  и распоряжения  земельными

долями   и   имущественными   паями,   утвержденное   Постановлением

Орловской областной думы от 16.04.95. №7/18-ОД    "О дальнейшем

эксперименте по дальнейшему реформированию сельскохозяйственных

предприятий области".

119. Положение  о  порядке  пользования  и  распоряжения  земельными

долями   и   имущественными   паями,   утвержденное   Постановлением

Рязанской областной думы от 14.12.94 №24 "О порядке реформирования

сельскохозяйственных предприятий и передаче объектов социальной

сферы с учетом практики Нижегородской области".

120. Постановление Главы администрации Кировской области от 29.03.95.

№16 "О порядке распоряжения земельными долями и имущественными

паями".

121. Постановление Главы администрации Липецкой области от 18 апреля

1996 года № 181 "О реализации конституционных прав граждан на

землю".

114.

149

122. Постановление Главы администрации Мурманской области от 28 мая

1996 года № 182 "О мерах по реализации Указа Президента Российской

Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю".

123. Постановление Главы администрации Омской области от 28 октября

1996   года  №  496-п  "О   мерах  по   выполнению   Указа  Президента

Российской Федерации от 07.03.96 г. "О реализации конституционных

прав граждан на землю".

124. Постановление Губернатора Тульской области от 22 августа 1996 г.

№512 "О порядке и условиях выкупа земельной доли органами местного

самоуправления".

125. Постановление Губернатора Тульской области от 23 марта 1996 г.

№171 "Об организационных мерах по выполнению Указа Президента

Российской Федерации от 7 марта 1996 г. №337".

126. Постановление Законодательного собрания Ростовской области от 27

декабря 1994 г. №96 "О решении Законодательного собрания области "О

порядке совершения и регистрации сделок с земельными долями и

имущественными паями и налогообложении юридических и физических

лиц    при    реорганизации    сельскохозяйственных    предприятий    по

Постановлению   Правительства  РФ   от  27   июля   1994   г.  №874   "О

реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики

Нижегородской области".

127. Постановление   Саратовской   областной   Думы   от   28.02.95.   "О

временном    положении    о    залоге    земель    сельскохозяйственного

назначения".

128. Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, утвержденные Постановлением Кабинета Министров   Республики   Татарстан   от   22.05.96.   №408   "О   порядке

I

150

осуществления прав собственников земельных долей и имущественных

паев".

129. Рекомендации   о   порядке   распоряжения   земельными   долями   и

имущественными паями. Одобрены Постановлением Правительства РФ

от 1 февраля 1995 г. №96 // Собрание законодательства РФ. 1995. №7.

Ст. 534.

130. Решение Самарской губернской Думы от 9 июля 1996 г. № 239 "О

проекте Положения "О порядке и условиях выкупа земельных долей

(участков) у  их собственников  органами местного  самоуправления,

передачи  (продажи)  юридическим  лицам  и  гражданам  Российской

Федерации      для   производства   сельскохозяйственной   продукции   и

порядке оформления сделок с землей".

131. Указ Государственного Совета Республики Дагестан от 21 апреля

1997 г. №97 "О реализации конституционных прав граждан на землю".

132. Указ Президента Республики Бурятия от 13 сентября 1996 года № 320

"О мерах по исполнению Указа Президента Российской Федерации "О

реализации конституционных прав граждан на землю" в Республике

Бурятия".

133. Указ Президента Республики Татарстан от 24 марта 1995 года № УП -

192 "О регулировании земельных отношений в Республике Татарстан".

134. Указ Президента Республики Татарстан от 24.03.95. №УП-192 "О

регулировании земельных отношений в Республике Татарстан".

135. Основной закон Федеративной Республики Германия от 23 мая 1949

года    //    Федеративная    Республика    Германия.    Конституция    и

законодательные акты. М.: Прогресс, 1991.

136. Buergerliches Gesetzbuch vom 18. August 1896. RGB1.1 1896 S. 195.

129.

I

151

137. Gesetz ueber Massnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur

Sicherung   land- und   forstwirtschaftlicher   Betriebe

(Grundstueckverkehrsgesetz    -    GrdstVG)    vom    28.     Juli     1961     /

Grundstuecksrecht. Textausgabe mit ausfuehrlichen Sachregister und einer

Einfuehrung von Professor Dr. Rolf Stuemer. Deutscher Taschenbuch Verlag,

1996.

138. Gesetz ueber die Anzeige und Beanstandung von Landpachtvertrflgen

(Landpachtverkehrsgesetz - LPachtVG) vom 8. November 1985 / BGBl. Teil

1.1985. S. 2075.